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　　成業行(成業行博客|成業行新聞)是國內最早創建的綜合性房地產專業服務機構之一。經13年的發展，已成為一家集區域規劃、投資顧問、營銷代理、地產金融及開發建設于一體的集團企業。

　　截至2007年底，已完成顧問項目156個，累計銷售全案、營銷代理的高檔公寓、寫字樓、別墅、普通住宅項目69個，銷售面積超300萬平方米，銷售額過200億元，成為名副其實的“北京地產十大金牌代理行”之一。

　　隨著二三線城市的崛起，成業行正以“專業化、規范劃、精細化”的服務為石家莊、威海、東營、呼和浩特、桂林、沈陽等二三線城市的發展出謀劃策。

　　成業行投資顧問有限公司總經理邵念強，溫文儒雅，深諳房地產專業知識，對于中國城市的發展有著自己獨到而又專業的見解。今天，邵念強正用自己多年來積累的豐富經驗，深耕于二三線城市的發展。

　　據了解，早在2003年，成業行就在為東營的城市建設建言獻策。那么，邵念強如何看待東營這座城市？在他眼里，東營的發展潛力在哪里？又有哪些制約因素？

　　記者：僅僅25年的時間，東營由一片荒涼貧瘠的鹽堿地變成一座新興的石油城市，城市化率達到57.4%,高于國家城市化率的平均水平。2010年，東營城市化率將達到65%。請問，您如何看待東營的城市發展？

　　邵念強：東營的城市發展具有典型性，是能源主導型城市。25年前，發現石油后，這個城市是在鹽堿地上快速發展起來的。在發展的過程中，由石油管理局演變成了一個地級市，具備了城市的多種功能。東營的城市化率高也在于這個城市是勝利油田的所在地，油田職工占了很大比例，并且周邊農村人口密度本來就很低。今后幾年，東營城市化率發展速度還會更快，因為外地的采掘公司的生活基地要陸續回遷到東營。我認為，這個城市的城市化是一種油田職工主導的機械式增長方式。

　　成業行的調查數據顯示，從1996年到2005年10年間，東營城市中心區的人口增長每年只有1萬人，從這一點看，城市人口的增長速度并不快，這也是由東營建市以來產業結構的單一性決定的。20多年來，這個城市主要以石油及其衍生行業為主要產業，而石油工業屬于資本密集型和技術密集型產業，不屬于勞動密集型產業。

　　目前，東營的城市定位正在從單一的能源城市向黃河三角洲的中心城市轉變。這意味著東營的產業結構要發生很大變化。除了能源之外，機械制造、高新技術、生態農業、旅游觀光業等等都會逐漸發展起來。應該說，這樣一個綜合的產業發展使得東營這座城市具有了長期發展的動力，盡管在渤海的大陸架和次大陸架發現了新的油田和氣田，但石油和天然氣的開采逐漸減少是不爭的事實。未來三十年五十年，用什么來支撐城市的經濟發展，這必須提前二三十年去做考慮。實際上，東營正在做這方面的工作。

　　記者:那么，您能否為我們介紹一下這座“能源城市”向“中心城市”轉變的過程中，具體表現在哪些方面？

　　邵念強:2004年，成業行曾經為東營做過城市研究。數據表明，由地方企業所帶來的產值占到東營GDP的49%，而之前勝利油田產值要占到70%以上，這說明產值結構比例在發生變化。此外，政府的財政收入中來自地方企業的比重也在2004年達到了50%。2004年對于這個城市來說是個標志，此后，多種產業類型、多種經濟成分的比重在逐年增加。

　　近兩三年，東營的城市經濟發展速度和城市居民購買力的增長更加顯著。2005年東營市生產總值達1166.14億元，突破千億元大關;2006年東營市實現生產總值1450.31億元;2007年全市生產總值達到1650億元。另外，2007年，東營人均GDP達到9萬多人民幣，而北京人均GDP是5萬多人民幣，上海人均GDP是6萬多人民幣，盡管東營的城市經濟或者其它一些設施還無法和北京、上海相比，但東營石油城市的特征使得它的人均GDP達到其它城市無法比擬的高度，同時也使得這個城市的消費能力很高。目前，東營市的人均GDP、城鎮居民人均收入、職工工資性收入、人均財政收入、人均消費水平等指標，均居山東省前列，且高于省會濟南市。

　　未來，東營的城市發展將取決于城市發展戰略定位。從目前來看，東營是我所見過的最具有危機意識的城市。從上一屆政府就開始嘗試能源城市轉型，現在東營是能源城市轉型的試點城市。成業行從2003年開始與東營合作，就如何轉型、怎樣發揮城市優勢等等提了很多意見和建議。我們認為，東營城市未來的發展前景光明，最重要的就是要做好戰略轉型，才能最終實現城市發展目標。

　　記者:國家“十一五”規劃明確表示要大力發展黃河三角洲。黃河三角洲也成為我國繼珠江三角洲、長江三角洲之后最后一個待開發的大江大河入海口。在您看來，這將為東營的發展帶來怎樣的歷史機遇？

　　邵念強:長江三角洲和珠江三角洲的發展都具有悠久的歷史淵源，黃河是中華民族的發源地，也是人類文明的發源地之一。她本應最先發展起來，但由于黃河從歷史上就總是泛濫，所以三角洲區域總是無法建立和發展城市。現代黃河三角洲是1855年以來，黃河沖積作用形成的沖積扇。東營是這塊年輕土地上唯一的城市。我認為，一方面黃河三角洲的發展應更多地從環渤海經濟圈的角度來看它應該占據怎樣的地位，另一方面是在黃三角的戰略發展中，東營占有怎樣的地位。

　　首先，從地圖上看，黃三角處在環渤海區域的中心區，而在環渤海區域的城市中，東營又處于這個區域南部的節點，它是從膠東半島到京津的中介點。地理位置非常重要。這樣看來，東營在環渤海經濟圈內的地位具有獨特性，雖然它比不上北京、天津、大連等城市，但它的位置會越來越凸顯，尤其是東營深水港、青島-北京高速路建成后，新的海陸交通一體化會逐漸顯現其重要性。

　　其次，就是黃河三角洲的濕地資源的重要性，怎么強調都不過分。現在，它還是一個被泥巴掩蓋的“寶石”，慢慢地，人們會把它擦得越來越亮。這塊“寶石”會給東營帶來50年、100年、甚至150年的經濟增長，因為它的唯一性、多樣性會吸引越來越多的人去東營看濕地，就像人們千里迢迢去看海、看沙漠、看草原一樣。當然，東營一定要在保護好生態的同時，建設好旅游設施，有足夠的旅游接待能力。

　　第三，東營土地資源豐富，而且土地面積不斷擴大。東營現有土地面積80多萬公頃，尚有35萬公頃待開發利用，加上黃河每年不斷填海造陸，使這里成為中國東部后備土地資源最多、開發潛力最大的地區之一。那么，這些土地如何利用，是需要認真考慮的。黃河三角洲這個“待開發”的區域，不會像長三角和珠三角一樣成為城市密集、人口密集、經濟密集型的區域，也不會像這兩個地區一樣土地寸土寸金，它將成為一個生態多樣化的三角洲，東營就是這個區域的代表。

　　第四，東營可以發展成為現代制造業基地。中國是制造業大國，但目前制造業的快速發展已經給土地資源稀缺的南方諸城市造成了很大的壓力，并且南方勞動力成本不斷上漲。就拿離東營近一點的長三角來說，蘇錫常的工業化會逐漸升級，朝著越來越高端、越來越軟件化發展，相對勞動密集型、對土地需求更大的產業會北遷，北遷就會考慮到到山東，山東就會到東營，因為東營有著大量的土地資源。

　　另外，盡管東營的石油產量在衰減，但石油裝備的設計和制造能力和水平在全國地位很高，會持續發展下去，因為它已經形成了整套的技術力量和生產能力。在招商引資快速發展的過程中，我建議，東營的發展要具有長遠眼光，引進項目要與黃河三角洲生態經濟區的定位相符合，對于一些會產生污染的大型化工類項目則要慎重，否則會得不償失。

　　東營要融入環渤海 大經濟圈，發展好現代制造業、生態農業、生態觀光業、生態海洋業……發揮好生態效益，這會給東營帶來美好的前景。

　　記者:據了解，成業行與東營已經有了多年的合作，請您談談對于東營的人文文化與地域文化等方面的感受。作為多年的合作伙伴，您認為東營的競爭優勢究竟是什么？

　　邵念強:黃河三角洲是一片神奇的土地，雄渾壯闊，景色宜人。我最感興趣的是黃河三角洲的濕地，因為它不僅是中國暖溫帶最廣闊、最完整、最年輕的濕地生態系統，仍保留著原生帶的特色，而且也是全亞洲最大的濕地，可以和非洲的尼羅河、美洲密西西比河三角洲有一比。良好的生態環境使這里成為生物多樣性的天然樂園，是科考、探險、休閑、健身、環保的理想場所。

　　此外，這兒還有很好的溫泉資源、蘆葦資源、淡水湖資源、泥質海灘……這些資源組合在一起，讓東營成為最有價值的特色濱海旅游度假城市之一，成為水域特別豐富、濕地多樣化、有大的濕地景觀的濱海城市。來這兒旅游會產生與青島等濱海城市完全不一樣的感覺，因為這兒的海灘是泥質的，并且含有很細的鹽和豐富的礦物質，是一種天然的美容產品。

　　東營既有悠久的歷史文化，又有以石油工業為代表的現代文明。廣饒縣古稱樂安，為春秋戰國時期齊國腹地，是古代軍事家孫武的故里。黃河文化、海洋文化、古齊文化、石油文化、移民文化和濕地生態文化在此交匯融合，構成了具有鮮明特色的黃河口文化。

　　記者：您曾經表示，在二三線城市做地產開發，要研究一個城市經濟發展的特點，每個城市像一個人一樣，有自己的個性。那么，在您眼中，東營的個性是什么？發展潛力是什么？制約因素又在那里？

　　邵念強:東營的特性就是空間大、土地資源豐富，經濟發展勁頭十足。不利之處就是處在國家版圖的東端部，交通不是很便捷，不利于聚集人氣。另外，黃河雖然給東營帶來豐富的土地資源，但土地中鹽堿地的比例很大，不利于城市綠化，給建設宜居城市造成一定的困難。東營需要挖湖堆山，將地下的鹽堿做技術處理，才能植樹種林。這是東營的特征。

　　東營經過25年的發展已經跨越了第一個階段，從一個不毛之地發展成為一個新興的石油城市，而且各項經濟指標都名列前茅。但以石油及石油衍生產業為龍頭的產業占整個城市經濟發展的比重還很大，而且東營不是交通樞紐，也不是商貿城市，不能夠提供更多的就業機會，外來人口不多，基本以本地人口為主，所以，人口發展緩慢成為這個城市的制約因素。

　　但要看到，在第二個發展階段，東營從石油城市轉變成為黃河三角洲的中心城市，那么，這就給東營提出了經濟要從單一型向綜合型發展。我相信，現代制造業、旅游業等產業的發展必將吸納更多的人來此就業、定居，這會給東營帶來更多的人氣。

　　記者:您曾經說，一個城市的發展戰略決定了這個城市特性，這個特性又決定了房地產開發的特性。請您圍繞這個話題，談談東營房地產市場現狀及發展前景。

　　邵念強:由于土地供給充沛，近年來東營的房地產發展過快。東營總人口46萬，每年人口增長在1萬人左右，這就決定了市場對于住房的需求不會很旺，所以，地產開發很快就滿足了城市對于住宅的需求。現在，東營很多家庭都有兩套房子，流動人口少，租金也不高，住房需求趨于飽和。

　　我認為，東營在房地產的發展上，建設量不宜大，而要“精”。要以建造精品、建造百年建筑、建造有特色、有品位的建筑為主要目標，在產品上下大工夫，做更多人性化的東西，為老百姓營造宜居環境。另外，東營要向旅游地產方向發展，吸引更多的人來此休閑旅游。近年，成業行已在東營做了兩個旅游地產項目，一個是棧橋旅游度假區，一個是溫泉旅游度假區。至于住宅地產，要適可而止，不能在短期內大規模發展。我想，當更多的人來此就業、定居，自然會帶動住宅房地產的發展。

　　歸根結底，東營是一個有活力的、有發展潛力的、有后備資源的城市，城市化的發展具有自身獨特的典型特征。東營也是一個具有獨特資源的城市，無論是石油資源，還是黃河三角洲濕地資源，都是無可比擬的。東營要依據自身擁有的獨特的地理資源，抓住天時，即城市再上一個臺階的歷史機遇，充分調動各個方面的積極性，也就是人和，將國內外的人才聚集起來，共同為這個城市的發展出謀劃策，提高城市的知名度，讓更多的人了解這個共和國最年輕的魅力城市！