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    在天津市區(qū)東部45公里，濱海新區(qū)薊運河與永定新河匯入渤海灣處附近，一片跨越漢沽、塘沽兩區(qū)，面積達30平方公里，僅有2000原住民的鹽堿地，近幾年成了房地產(chǎn)商的香餑餑。

    生態(tài)城主要投資和開發(fā)主體中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司，是以天津泰達投資控股有限公司為主的中方聯(lián)合體與以吉寶集團為主的新方聯(lián)合體共同發(fā)起成立的合資企業(yè)，雙方股份各占50%。

    這片土地之所以為人矚目，是因為其是2007年11月中國總理溫家寶和新加坡國務(wù)資政吳作棟親自確定的兩國合作建設(shè)項目，也是新加坡繼1994年打造蘇州工業(yè)園后又一個雄心勃勃的開發(fā)區(qū)項目——中新生態(tài)城。

    中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院總規(guī)劃師楊保軍是中新生態(tài)城總體規(guī)劃的主要負責人，參與了總規(guī)的整個起草過程。楊保軍說，在中新生態(tài)城之前，全球各地的零星試驗主要集中在歐洲，頂多一兩平方公里，用一些生態(tài)技術(shù)，因此面對30平方公里，并無經(jīng)驗可以借鑒。

    中國和新加坡定下的中新生態(tài)城的口號是“三和三能”，即人與人、人與經(jīng)濟活動、人與環(huán)境和諧共存，能實行、能復制、能推廣。生態(tài)城管委會又將其歸納為“生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能、自然、和諧、宜居”六大要點。在園區(qū)內(nèi)，規(guī)劃了很多世界先進的節(jié)能、低碳、環(huán)保等方面技術(shù)的試驗場。

    不過，目前在動漫產(chǎn)業(yè)園內(nèi)興建的最引人注目的卻是各個房地產(chǎn)項目。起步區(qū)內(nèi)熱火朝天在建以及等著進駐的房地產(chǎn)項目，囊括了全國各地乃至亞洲各地的知名開發(fā)商。除了6月7日已經(jīng)開盤的嘉銘紅樹灣項目外，世茂天津生態(tài)城項目已于去年11月底開工，萬通生態(tài)城新新家園項目也將在下半年擇機入市。據(jù)稱，此外還有臺灣遠雄、日本三井不動產(chǎn)、新加坡吉寶置業(yè)等品牌開發(fā)商入駐。

    萬通地產(chǎn)總經(jīng)理許立說，該公司的生態(tài)城新新家園項目，在土地取得和各項政策優(yōu)惠方面 “得到了生態(tài)城投資開發(fā)公司的很多支持”。

    萬通在該項目上的合作方、萬拓置業(yè)第二大股東天津生態(tài)城投資有限公司總經(jīng)理孟群說：“大概在三年多以前，我還在泰達集團，馮侖就已經(jīng)提出了關(guān)于綠色建筑、生態(tài)環(huán)保包括對于整個城市載體建設(shè)的一些想法，應(yīng)該說我們一拍即合，沒有想到的是大概在兩年多以前我又調(diào)到了生態(tài)城，當時想到一定要把萬通也請到生態(tài)城做生態(tài)建設(shè)建筑的開發(fā)和建設(shè)。”他說，萬通地產(chǎn)是第一個進駐的全國性的開發(fā)企業(yè)。

    該項目周邊2009年出讓地塊樓面地價從300多元到1000多元/平方米不等。萬通取得該地塊的方式是受讓生態(tài)城公司全資的萬拓置業(yè)股份，先以2000萬元受讓了40%，后又以1億多元受讓了40.1%股份。該項目總體量約17.5萬平方米。萬通地產(chǎn)董事長馮侖說，這個項目應(yīng)用了總計21項綠色技術(shù)，還借鑒了美國LEED標準，建筑節(jié)能率達到75%以上，因為他們想拿到國內(nèi)綠色建筑的最高標準——建設(shè)部認證的綠色建筑三星標識。

    不過，客戶對房價的興趣似乎高于對“節(jié)能、環(huán)保”技術(shù)的興趣。萬通地產(chǎn)相關(guān)人士表示，項目首期開盤均價可能在萬元左右。一位客戶說，這一價格遠低于天津市區(qū)均價，略低于開發(fā)區(qū)均價，略高于目前塘沽和漢沽兩區(qū)均價。“濱海新區(qū)里面的很多盤去年底就超過1萬了。”她說，今年年后有的樓盤已經(jīng)漲到了接近1.5萬元/平方米，但最近開的幾個樓盤都比較便宜，比如首創(chuàng)國際城是1萬出點頭。

    記者看到，生態(tài)城起步區(qū)4平方公里的土地上建設(shè)的除了生態(tài)科技園和動漫產(chǎn)業(yè)園有部分為產(chǎn)業(yè)項目、部分為房地產(chǎn)項目外，其余綠色住宅區(qū)、南部中心區(qū)、商業(yè)街等主要以房地產(chǎn)為主。起步區(qū)有290萬平方米生態(tài)住宅，以100平方米左右的戶型為主，不久后將集中上市預售。

    在生態(tài)城管委會和招商負責人的眼里，由于土地升值的空間比較大，生態(tài)城在開發(fā)建設(shè)中資金的平衡是沒有問題的，但生態(tài)城未來的產(chǎn)業(yè)能不能支撐整個城市的運營與管理，“還不敢打這個保票。”崔廣志說，生態(tài)城總面積30平方公里，其中只有3到4平方公里的產(chǎn)業(yè)用地，“這點產(chǎn)業(yè)的稅收能不能支撐起一座35萬人口的城市的運營與管理，是一個很重要的課題。”不過他也表示，生態(tài)城不是給自己配套的，而是給整個濱海新區(qū)做配套的。

    主要挑戰(zhàn)則是招商引資方面的困難。招商人員對合資公司里新加坡工作人員最初制定的方案有不同意見，“需要企業(yè)配套的門檻如此之高，人家怎么會來呢？應(yīng)該考慮到成本對企業(yè)的影響和吸引力。”生態(tài)城今年確定的招商目標是，全年確保完成總投資170億元，力爭完成200億元；完成100個項目注冊，注冊資金達到10億元；實現(xiàn)財政收入4億元。“這個任務(wù)對我們是巨大的挑戰(zhàn)。”生態(tài)城管委會副主任崔廣志說。

    在中新生態(tài)城項目啟動后的最初一段時間，建設(shè)速度和投資力度并不理想。崔廣志表示：“當時市委、市政府對生態(tài)城的核心要求只有兩個字，就是‘加快’，要求4個多月時間完成服務(wù)中心建設(shè)，5個月時間完成3平方公里、340萬立方填土。”

    最近一兩年，全國各地蜂擁上馬“生態(tài)城”，天津中新生態(tài)城、河北曹妃甸、北京門頭溝、北京豐臺長辛店、上海崇明島東灘等多個生態(tài)城項目相繼上馬，門頭溝“中芬生態(tài)谷”甚至和天津中新爭起了“世界最大”。中國房地產(chǎn)及住宅研究會人居環(huán)境委員會副主任開彥看過一些生態(tài)城的圖紙，也跑去幾個生態(tài)城的現(xiàn)場了解過。中新生態(tài)城和曹妃甸生態(tài)城他都去考察過。

   “在生態(tài)系統(tǒng)的整體把控方面，生態(tài)城的技術(shù)要求、標準并不是很明確，實施起來難度比較大，而且人少，管的攤子特別大。”開彥說，后期開發(fā)和設(shè)計要求有較大差距，“口號還是提得比較正確，仔細一聊，不是那么回事。官員們追求的是立面好看，環(huán)境好，而不是低碳綠色理念塑造。”

    楊保軍則認為，“生態(tài)城不是生態(tài)社區(qū)，如果僅僅把住宅做成功，不能算成功。生態(tài)城是更加綜合的經(jīng)濟體，還應(yīng)包括產(chǎn)業(yè)就業(yè)、生態(tài)技術(shù)探索等多種功能，我們設(shè)計了23萬個就業(yè)崗位，相當部分就是生態(tài)環(huán)保型產(chǎn)業(yè)。”

    “光是治理污水鹽堿地，怎么培育適宜鹽堿地的植被，這塊就夠他們做了，我們希望他們能在這方面好好探索。但這方面都是賠錢的，所以投資公司也希望能平衡利潤和投入，只研發(fā)，沒收入也維持不了。如果他們做的和我們設(shè)想的有偏差，我不認為他們做錯，只是平衡沒把握好，過于注重利潤。”楊說。