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　　論壇現(xiàn)場

　　鐘彬：下面對后50綠色低碳國際住區(qū)如何設(shè)計(jì)我們展開對話，對話主持人我們有請全國房地產(chǎn)設(shè)計(jì)聯(lián)盟CEO，北京中聯(lián)環(huán)建文有限公司總經(jīng)理劉光亞先生。

主持人：劉光亞 全國房地產(chǎn)設(shè)計(jì)聯(lián)盟CEO

　　劉光亞：大家下午好，先把對話嘉賓請到臺上，大家熟悉張雪舟院長；有請高志；美國L.Gustaf Soderbergh先生、Feng feng先生、江曼、任明、奚志勇先生。

　　劉光亞：大家下午好！今天我們這么多嘉賓聚集在這里，中國最美麗海灣亞龍灣，圍繞一個(gè)共同話題，就是后50綠色低碳國際住區(qū)，在這個(gè)進(jìn)入第二板塊的對話環(huán)節(jié)之前我先給大家做一個(gè)簡單報(bào)告，就是我還不滿50歲，但是已經(jīng)提前有后50的跡象，就是剛才發(fā)生世親一會忘記了，小時(shí)候事情全跑出來了，為了下午第二板塊的對話能夠比較好的問題，我寫了一大堆，怕自己忘記所以我寫的是一個(gè)備忘錄，也是好向各位對話嘉賓比較好請教和交流，今天上午包括今天下午所有演講嘉賓對話嘉賓的的發(fā)言非常精彩，我想在我腦海里面始終告訴自己不要犯困，剛才來之前喝兩杯咖啡，因?yàn)橐恢痹诔霾钇骄�每天睡四個(gè)小時(shí)，為了不犯困第一就是含金量，今天上午和今天下午所有嘉賓的發(fā)言，大家應(yīng)該有一個(gè)共識，就是我們學(xué)到很多知識得到大量信息。

　　第二跟三個(gè)字“有尊嚴(yán)”。有尊嚴(yán)三個(gè)字中午吃飯的時(shí)候特別跟高總交流，我現(xiàn)在感覺自己步入老年時(shí)期了，有尊嚴(yán)不管老年人有錢沒錢有地位沒地位，他們都養(yǎng)育下一代，同時(shí)為社會和國家有了貢獻(xiàn)，因此他們活應(yīng)該有尊嚴(yán)應(yīng)該活健康快樂，而且有權(quán)享受幸福的晚年生活。第三個(gè)三個(gè)字就是“抓落實(shí)”，抓落實(shí)我們第二個(gè)板塊對話主題里面，后綠色低碳國際住區(qū)，為什么話題這么吸引我們，為什么得到大家這么重視，讓我們看看美國紐約時(shí)報(bào)網(wǎng)站前兩天剛發(fā)表文章，中國未來五個(gè)預(yù)兆，內(nèi)容比較多簡單說一下，對中國而言七月可以稱之為五大征兆之月，人口、金融、貨幣方面里程碑，可以揭示這個(gè)世界第三大經(jīng)濟(jì)體的未來，其中人口老齡化加劇是我國征兆之首，這是美國紐約時(shí)報(bào)發(fā)表的文章，國家媒體七月份稱，2009年中國史上老年人口比重增幅最大的一年，亞洲開發(fā)銀行稱到2010年近五分之一人口將進(jìn)入老齡，這個(gè)剛才包括上午會長等等嘉賓講的數(shù)字有一點(diǎn)出入，超過65歲這一比例在1950年還不到二十分之一，我國已經(jīng)成為全世界老年人口最多國家，每年以3%的人口增長，這些數(shù)字還沒有包括50歲以上龐大中年人群，我想我們國家老齡化速度和中老年人口總數(shù)如此龐大應(yīng)該引起社會各階高度關(guān)注，及時(shí)研究和及早找到應(yīng)對的措施，特別是如何做好涉老設(shè)計(jì)和運(yùn)營服務(wù)。

　　劉光亞：我們現(xiàn)在開始進(jìn)入第二板塊里面，我可能要把到臺上嘉賓再做一個(gè)簡單介紹，一個(gè)我們精瑞中國不動(dòng)產(chǎn)研究院長院長，更多的是我們設(shè)計(jì)來自于美國著名的VTBS律師事務(wù)所美國設(shè)計(jì)師，還有美國的江曼，還有任明，還有我們開發(fā)商奚志勇。我的第一個(gè)請教問題給張雪舟，因?yàn)槟闶茄芯吭海�上午我們已�?jīng)聽到張雪舟院長關(guān)于綠色低碳推廣與實(shí)踐，精瑞中國不動(dòng)產(chǎn)研究院是在我們聶會長還有商會領(lǐng)導(dǎo)下一直走在學(xué)術(shù)前沿走在領(lǐng)先地位的這樣一個(gè)研究機(jī)構(gòu)，而且在我們地產(chǎn)界我認(rèn)為是非常有作為，非常有社會責(zé)任感這樣一個(gè)研究機(jī)構(gòu)，張雪舟院長你們在后50綠色低碳國際住區(qū)特別是在養(yǎng)老低碳方面正在開展什么樣的研究工作，我想上午可能講到一部分，可否給我們開發(fā)商或者運(yùn)營管理公司有怎樣建議，包括我們商會的成員單位，還有社會成員聯(lián)盟單位更好團(tuán)結(jié)在聶會長領(lǐng)導(dǎo)下商會周圍，能夠跟研究院更好緊密的互動(dòng)更緊密結(jié)合共同某比較？

張雪舟精瑞（中國）不動(dòng)產(chǎn)研究院院長

　　張雪舟：其實(shí)問的問題，上午聶會長演講當(dāng)中基本上都回答了，我簡單基本總結(jié)一下，一個(gè)認(rèn)為50后社區(qū)可能當(dāng)前房地產(chǎn)形勢下對于行業(yè)來說，去年參加美國一個(gè)年會，就是振興地產(chǎn)業(yè)的計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃對于當(dāng)前形勢來說也是很好啟迪，因?yàn)樯衔绶窒砹宋覀冑Y產(chǎn)情況包括購買力情況，實(shí)際上當(dāng)前房地產(chǎn)有一個(gè)指導(dǎo)性作用，第二研究院一直再做標(biāo)準(zhǔn)，我們知道老年住宅我們建設(shè)部有一個(gè)建筑方面，那個(gè)只是建筑性能，整個(gè)全程運(yùn)營今天很多專家講確實(shí)沒有規(guī)范性、標(biāo)準(zhǔn)性大家比較公認(rèn)，現(xiàn)在很多企業(yè)摸索自己東西，這些東西究竟是不是有一個(gè)規(guī)范性，第二是不是與國際接軌，我們能不能這樣角度從設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)角度做一些研究做一些探索，我們搜集大概全球包括中國一百多個(gè)項(xiàng)目作為指導(dǎo)，我們評估手冊指導(dǎo)手冊也好跟行業(yè)一起來做這樣的，因?yàn)楹芏嘣O(shè)計(jì)方面的剛才高總講的東西，肯定要我們設(shè)計(jì)師專業(yè)一起來參與。第三，我們調(diào)研很多國外發(fā)現(xiàn)建筑一個(gè)重要方面，第二就是如何運(yùn)營管理如何投資，這個(gè)對于我們國內(nèi)企業(yè)來說目前也是一個(gè)相對來說比較迷盲的，無論政策方面金融方面還是管理方面，大家沒有很好案例，我們看看國外經(jīng)驗(yàn)結(jié)合中國本土化在運(yùn)營管理我們西方研究院我們有基金金融支持也有很好政策需要，我們能夠形成一個(gè)資源平臺，我們能夠把適合中國發(fā)展運(yùn)營管理模式，經(jīng)營老年社區(qū)運(yùn)營管理模式有一個(gè)新的路，今天高總講都有不同的探索，在地方用各自土辦法做一些政策優(yōu)惠，但是我想全國方面有一些這樣政策的話，可能會對我們整個(gè)行業(yè)發(fā)展比較好幫助，這三個(gè)可能是我們商會正在做的一個(gè)基本的東西。謝謝！

　　劉光亞：謝謝張雪舟院長，其實(shí)昂相信今天上午和下午到會發(fā)展商和設(shè)計(jì)單位，一定高度關(guān)注我們精瑞不動(dòng)產(chǎn)研究院所有的動(dòng)態(tài)，也希望你們的手冊能夠標(biāo)準(zhǔn)和手冊能夠盡快出來。第二個(gè)問題是提給來自我們美國設(shè)計(jì)師L.Gustaf Soderbergh我們知道歐美發(fā)達(dá)國家，特別是美國地產(chǎn)社會低碳和養(yǎng)老保障方面都有很多研究和大量實(shí)踐，上午也聽了L.Gustaf Soderbergh先生和Feng feng先生介紹很多老年設(shè)計(jì)很多案例，其中有一個(gè)案例，去年九月份在會長率領(lǐng)下我們?nèi)ッ绹�考察期間已經(jīng)參觀調(diào)研過非常非常優(yōu)秀，應(yīng)該說感受很深有很多的啟發(fā)，我想L.Gustaf Soderbergh先生以及美國的VTBS事務(wù)所在美國的養(yǎng)老住宅非常有經(jīng)驗(yàn)，可否請L.Gustaf Soderbergh先生對中國未來后50綠色低碳國際住區(qū)的建設(shè)從規(guī)劃的建設(shè)設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)方面給我們同行做能夠有哪些重要的經(jīng)濟(jì)啟示和建議？謝謝！

L.Gustaf Soderbergh 美國VTBS設(shè)計(jì)師事務(wù)所合伙人

　　L.Gustaf Soderbergh：主要就是要確定，要詳細(xì)了解我們針對目標(biāo)人群的設(shè)計(jì)的要求，對他們的要求要充分了解，像我們設(shè)計(jì)的從比如說完全獨(dú)立生活的能力，一直到衰老以后完全需要護(hù)理這不同人群的需求要做充分的調(diào)整，這是最主要的。

　　劉光亞：謝謝！去年我們到美國的VTBS事務(wù)所參觀期間我們知道他們不光規(guī)模大而且非常專業(yè)，尤其在老齡住宅方面他們的許多案例真的是對我們設(shè)計(jì)師和當(dāng)時(shí)去的開發(fā)商有很大的啟發(fā)從參觀過他們事務(wù)所那一刻起，我就想有機(jī)會更多向他們?nèi)〗?jīng)，當(dāng)然我也想他們更多進(jìn)入中國市場，能夠參與到我們目前后50綠色低碳國際住區(qū)建設(shè)里面來，發(fā)揮他們足夠?qū)�業(yè)特長來為中國的綠色低碳國際住區(qū)的建設(shè)能夠發(fā)揮更大的作用接下來我想如何做好設(shè)計(jì)，我們設(shè)計(jì)師其實(shí)有很多的體驗(yàn)，我們現(xiàn)在越來越多的遇到這樣的項(xiàng)目，設(shè)計(jì)師應(yīng)該非常有發(fā)言權(quán)，我想請我們中國的設(shè)計(jì)公司兩位女強(qiáng)人，根據(jù)我們中國國情結(jié)合你們自己設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，還有規(guī)劃設(shè)計(jì)研究，談?wù)勅绾未蛟熘袊�特色�?0綠色低碳國際住區(qū)，特別是選址規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)等方面，這個(gè)先清任明任總。

任明 北京維拓設(shè)計(jì)院總設(shè)計(jì)師

　　任明：因?yàn)榇蠹叶荚谘芯筐B(yǎng)老設(shè)計(jì)，其實(shí)老年住宅我們在2000年的時(shí)候開始進(jìn)行研究和設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)是和中國的一個(gè)集團(tuán)共同做北京東方太陽城 (論壇 新聞)這個(gè)項(xiàng)目，其實(shí)這個(gè)養(yǎng)老設(shè)計(jì)我們感覺其實(shí)要是從首先要從定位要研究準(zhǔn)，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在研究活躍性社區(qū)自理性社區(qū)，半護(hù)理全護(hù)理老年社區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目定位決定整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，我想結(jié)合東方太陽城項(xiàng)目我想談一下我們設(shè)計(jì)中心的體會，東方太陽城這個(gè)項(xiàng)目位于北京市在潮白河旁邊，周圍環(huán)境非常好它是一個(gè)河灘地帶進(jìn)行一個(gè)老年項(xiàng)目開發(fā)，這個(gè)應(yīng)該是活躍自理生活能力這樣一個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，這個(gè)整個(gè)項(xiàng)目用地123公頃面積比較大，建筑面積84萬平米，從定位的初期到整個(gè)項(xiàng)目的研究其實(shí)也借鑒了國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，還有美國的設(shè)計(jì)公司跟我們一起研究一起開發(fā)運(yùn)作，也是借鑒美國比較好的經(jīng)驗(yàn)。

　　在整個(gè)社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)里面昂想在原有的居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括理念里面它要突出一些老年設(shè)計(jì)特點(diǎn)，比如說老年規(guī)劃設(shè)計(jì)上要有一個(gè)三性可識別性、直達(dá)性、安全性，可識別性大型的規(guī)劃我們應(yīng)該做每一個(gè)組團(tuán)每一個(gè)片區(qū)應(yīng)該有自己特色，老人在里面走很容易識別我這個(gè)區(qū)在什么位置，包括里面標(biāo)識標(biāo)志包括一些特色應(yīng)該不同的這個(gè)就是可達(dá)性，可達(dá)性比如說交通組織上還有空間環(huán)境組織上，包括一些視線關(guān)系上應(yīng)該讓他們非常方便，非常直接非常方便，安全性是最重要的，全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)是必須，無障礙設(shè)計(jì)比如說交通組織人車分流還有老年人活躍場地穿越上都應(yīng)該有不同設(shè)計(jì)考慮，另外第二點(diǎn)就是配套方案，配套環(huán)境我們體會因?yàn)檫h(yuǎn)離北京，到達(dá)市區(qū)開車需要40分鐘以上，遠(yuǎn)離社區(qū)獨(dú)立的社區(qū)，滿足老年人和正常完全生活的情況下社區(qū)配套應(yīng)該齊全的，還應(yīng)該有一些面向社會，因?yàn)檫h(yuǎn)離市區(qū)社區(qū)避免封閉型和單調(diào)性，他們應(yīng)該是開放的，就是社會經(jīng)營運(yùn)作能夠引進(jìn)小區(qū)使小區(qū)不是完全封閉的，所以他在配套應(yīng)該體現(xiàn)活躍性在配套一些正常比如說收獲配套體育健身配套還有醫(yī)療配套等等包括健身等等這些比較齊全的情況下，還增加了社會性的服務(wù)，比如說會議性的酒店包括度假公寓等等，這樣便于社會一些組織會議，他對整個(gè)社區(qū)也帶來一些活力。

　　然后在特殊廣場環(huán)境設(shè)計(jì)上，要從悼念人心理考慮，老年人非常需要特殊交流空間、溝通空間包括門前們后小小組團(tuán)式的中心，都要特殊環(huán)境廣場適合老年人交往交流，讓他心理溝通的需要，再一個(gè)在景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上，其實(shí)東方太陽城在這個(gè)位置周圍有一個(gè)高爾夫球場，整個(gè)設(shè)計(jì)整個(gè)大型居住區(qū)和整個(gè)高爾夫球場穿插組合，所以景觀環(huán)境非常美，他要在這片林帶里面創(chuàng)造一個(gè)非常悠閑景觀環(huán)境非常好環(huán)境，所以規(guī)劃里面創(chuàng)造很多景觀一些水域，從環(huán)境高爾夫球場一些穿插，很多老人到那個(gè)以后，感覺這個(gè)地方離北京城區(qū)不遠(yuǎn)，在這里生活環(huán)境在城里沒有辦法達(dá)到的，所以環(huán)境設(shè)計(jì)創(chuàng)造一個(gè)自身的特色，另外單體設(shè)計(jì)，單體設(shè)計(jì)住宅應(yīng)該從老年人實(shí)際需求，住宅設(shè)計(jì)很多和我們開發(fā)項(xiàng)目一致，但是住宅老年要求跟特殊空間不一樣，比如說特殊部位放大，比如說陽臺設(shè)計(jì)不是簡單陽臺要在里面活動(dòng)有他的休閑，包括小畫環(huán)境設(shè)計(jì)入口等等老年設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)過程中其實(shí)還要從老年自身心理生理行為要求出發(fā)，這樣去想另外從西部設(shè)計(jì)考慮周到才能使在設(shè)計(jì)上基本達(dá)到滿足老年人的生活，現(xiàn)在老年住宅設(shè)計(jì)其實(shí)我想在后期配套服務(wù)是非常重要的，現(xiàn)在東方太陽城整個(gè)后期服務(wù)配套包括一些社區(qū)老年大學(xué)一些配套家政服務(wù)，我覺得這些都是養(yǎng)老非常需求的，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目我想從地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，這個(gè)運(yùn)作的方式到滿足人們養(yǎng)老要求集合，其實(shí)在里面經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作包括后期服務(wù)的管理，對老年社區(qū)的成敗其實(shí)起到一個(gè)很大的作用。

　　劉光亞：我對江曼還要做一個(gè)補(bǔ)充介紹，我們九源國際建筑設(shè)計(jì)所是北京比較有名設(shè)計(jì)所，我想江曼剛才我提到的話題，主要我們是建筑師，我們很多項(xiàng)目中間都遇到規(guī)劃、設(shè)計(jì)包括室內(nèi)設(shè)計(jì)這方面的挑戰(zhàn)，因?yàn)槔夏晟鐓^(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)該是民營事務(wù)所遇到比較多新的問題。謝謝！

江曼 北京九源三星建筑師事務(wù)所董事、總經(jīng)理

　　江曼：大家好！非常高興能夠參加這個(gè)研討會，在這個(gè)研討會里面今天學(xué)到了非常多東西，尤其聶會長上午發(fā)言，實(shí)際上今天總體感覺，作為建筑師以前更關(guān)注技術(shù)方面的工作，但是今天實(shí)際上我短短一天時(shí)間，實(shí)際上關(guān)于養(yǎng)老住區(qū)這個(gè)事情實(shí)際上從三個(gè)層面來說這個(gè)事，首先會長從報(bào)的層面，把咱們現(xiàn)在正在做的工作，把房地產(chǎn)細(xì)分市場專業(yè)化程度，尤其是后50人群所需要這群住區(qū)，給他從一個(gè)道的層面有一個(gè)非常明確第一，就是后50綠色低碳國際住區(qū)，這樣一來實(shí)際上把我們養(yǎng)老住宅養(yǎng)生住宅等等一系列養(yǎng)老院都把它作為一個(gè)大層面清晰規(guī)位，我想道的層面大家有一個(gè)非常好方向東西去做，剛才張?jiān)洪L綠色體系介紹，又把綠色建筑低碳建筑以及后50建筑立面具體體系性東西包括例子?xùn)|西做了一個(gè)概要性介紹，以及為我們建筑師應(yīng)該再細(xì)化剛才高總也說我們?yōu)檫@些體系建設(shè)做更細(xì)東西，最后還有很多建筑師尤其外國建筑師在這個(gè)術(shù)的層面，因?yàn)樗麄冊趪�際上尤其在美國有大量的設(shè)計(jì)案例，有很多的總結(jié)不管教訓(xùn)還是經(jīng)驗(yàn)都拿出來，從三個(gè)層面把這件事做了。

　　對于建筑師來講老年住宅也好后50國際居住社區(qū)的住宅我認(rèn)為它的挑戰(zhàn)并不是在設(shè)計(jì)本身，而是在設(shè)計(jì)師有沒有能夠理解養(yǎng)生住宅和后50住宅的運(yùn)營模式，因?yàn)椴煌�的老人，不同的�?0他的需求不一樣，這一點(diǎn)建筑師不要只關(guān)注具體的設(shè)計(jì)術(shù)的層面，因?yàn)樾g(shù)的層面實(shí)際上是有更多體系的建設(shè)就可以規(guī)范，而在這個(gè)技術(shù)層面上最難的點(diǎn)是細(xì)分人群決定以后做的東西就是不一樣的，比如說對于這種高端的隨著中國社會的發(fā)展，越來越多中產(chǎn)階級產(chǎn)生，中產(chǎn)階級對于養(yǎng)老需求應(yīng)該和普通的經(jīng)濟(jì)性人群養(yǎng)老需求不一樣的，同樣這樣高端人群或者剛才盧總提到老有所養(yǎng)這樣高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及經(jīng)驗(yàn)價(jià)值如何體現(xiàn)，在這個(gè)層面上如果建筑師能夠與開發(fā)商與投資人共同的來對這個(gè)項(xiàng)目定位以及項(xiàng)目的設(shè)計(jì)去做一些指引性的東西，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過建筑師在設(shè)計(jì)本身去關(guān)注那個(gè)術(shù)，就是一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為這是對建筑師的一個(gè)挑戰(zhàn)在這個(gè)后50住區(qū)方面的。在具體一些細(xì)節(jié)方面，實(shí)際上我們參觀很多日本還有美國養(yǎng)老住區(qū)的設(shè)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)他們無聲控制比如說我們電梯廳，老年公寓電梯廳，電梯廳大本身不說，它的電梯不僅運(yùn)送擔(dān)架，電梯里面還可以坐下來休息一下空間，有些老人不希望每天有護(hù)士打電話你身體怎么樣啊？實(shí)際上門廳里面有自控的燈，如果這個(gè)老人12小時(shí)這個(gè)燈電表不走字，他的物業(yè)發(fā)現(xiàn)這個(gè)老人今天在家但是12小時(shí)沒有動(dòng)，就會有人來報(bào)是不想動(dòng)還是生病等等是有這樣一個(gè)細(xì)節(jié)。同樣通過水的控制，比如說遠(yuǎn)程控制水量很大，一個(gè)拉肚子水量很大，第二水龍頭壞了沒有關(guān)，第三種可能就是昏厥了，沒法關(guān)水這些細(xì)節(jié)上面實(shí)際上給我們設(shè)計(jì)師在具體細(xì)節(jié)方面做更多的事情，實(shí)際上除了這幾塊，我認(rèn)為在說細(xì)分市場，在細(xì)分市場里面，比如說我們在高端的人群里面，我們?nèi)ト毡緟⒂^了日本最高最好的一個(gè)老年公寓，這里面能夠如住人最低年限是65歲，他需要一次性交付十五年養(yǎng)老金，在這種運(yùn)營環(huán)節(jié)里面東西，我們設(shè)計(jì)師不能理解不能了解的時(shí)候，及上為這個(gè)開發(fā)商提供很細(xì)服務(wù)比較難的。

　　剛才提到養(yǎng)老公寓它的運(yùn)營整個(gè)項(xiàng)目是類似于五星級酒店，但是運(yùn)營模式是一個(gè)非常好的創(chuàng)新，我還是回到剛才光亞的問題，就是在養(yǎng)老設(shè)計(jì)當(dāng)中幾個(gè)層面都需要關(guān)注，建筑師最大挑戰(zhàn)就是能不能懂得每個(gè)項(xiàng)目不同運(yùn)營模式，把自己的技術(shù)支持運(yùn)營模式成功。

　　劉光亞：接下來話題是要向我們親和源股份有限公司董事長奚志勇先生請教，我們知道奚志勇先生有眼光有魄力企業(yè)家，他撰寫中國養(yǎng)老書一書已經(jīng)文匯出版社出版了，他率先實(shí)踐在上海市投資6億元建成中國第一個(gè)會員制養(yǎng)老社區(qū)，既又理論又有實(shí)踐，我們的題目就是未來我們?nèi)绾谓ㄔO(shè)更好后50綠色低碳國際住區(qū)及運(yùn)用服務(wù)方面？我想奚志勇總經(jīng)理有很多設(shè)想跟我們分享，下面請您談?wù)勀�的想法？謝謝！

奚志勇 親和源股份有限公司董事長

　　奚志勇：剛才主持人說你可以多說兩句，我說到養(yǎng)老特別激動(dòng)，作為2003年能夠開始養(yǎng)老的人，應(yīng)該主要是稀缺，我在過的過程中是碰到不是能夠想到的困難，早上碰到聶會長，我作為房地產(chǎn)商會理事長我已經(jīng)三年沒有參加活動(dòng)了，今天為什么趕在這里說話，因?yàn)?6年這個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)到現(xiàn)在，我們08年如住會員開始現(xiàn)在已經(jīng)800多個(gè)會員了，而且現(xiàn)在我們已經(jīng)有相對比較成熟的商業(yè)模式可以支持自身的發(fā)展，也總結(jié)出了一條服務(wù)理念，現(xiàn)在國際上很多大的同行，開始著手這個(gè)項(xiàng)目我感覺我們應(yīng)該出來發(fā)聲音了，作為養(yǎng)老來說首先是一個(gè)老年地產(chǎn)，因?yàn)闆]有老年地產(chǎn)其他都是空的，第二老年服務(wù)。第三老年護(hù)理，三個(gè)必須并行必須發(fā)展，當(dāng)然你可以做一條大家合著做，但是系統(tǒng)部分來說必須這樣做，我今天提到這個(gè)問題，可能大家做養(yǎng)老也許有一些提示，我是把它作為世界對養(yǎng)老的誤區(qū)，第一個(gè)誤區(qū)是福利性，大家知道福利性一定是強(qiáng)調(diào)的是公平，但是，哪一個(gè)國家把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的福利跟公益性的公平都沒有做到，因?yàn)槲覀儼佯B(yǎng)老福利性理解為對每個(gè)項(xiàng)目的支持這叫做福利性這叫做公益性不對，我們補(bǔ)貼最容易造成腐敗的，而且低效資源不能有效配制這是最大的問題，所以現(xiàn)在政府非常關(guān)心養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們張會長我們主任都非常推動(dòng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我剛剛接到一個(gè)民政部邀請，民政部委托我做一個(gè)課題，就是社會資本中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，他們在報(bào)國務(wù)院文件里面要求我們提意見，我看考慮非常詳細(xì)但是最關(guān)鍵元素一個(gè)是產(chǎn)業(yè)化，一個(gè)公平性，如果鼓勵(lì)政府言老產(chǎn)業(yè)，而不是產(chǎn)業(yè)化的話，我們進(jìn)來都是不能盈利的，怎么發(fā)展怎么投資，怎么創(chuàng)造市場需要的產(chǎn)品這是一個(gè)很大問題。產(chǎn)業(yè)化必須公平，政府投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼，非政府機(jī)構(gòu)沒有補(bǔ)貼怎么發(fā)展，就可以走入醫(yī)療改革教育改革誤區(qū)，教育產(chǎn)業(yè)化失敗了，衛(wèi)生改革產(chǎn)業(yè)化失敗，到底產(chǎn)業(yè)化失敗，還是創(chuàng)作過程中沒有把這個(gè)問題想清楚。

　　所以今天可能我們今天會議也是代表中國未來老年住宅的起點(diǎn)一個(gè)標(biāo)志性的過程，但是大家看到這個(gè)問題，這樣爭論在中國一提起大家一起討論這個(gè)改革難度很高，我今天跟福利部幾位領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)思想說，我最怕大家一起討論，一討論最后實(shí)踐之后找到政府這個(gè)時(shí)間很長，所以這個(gè)上面我想也跟大家分享一些我個(gè)人的想法。第二，需求，全世界有很多很多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們看到報(bào)道大部分是宏觀數(shù)據(jù)，我們產(chǎn)業(yè)來說一定要微觀數(shù)據(jù)，我要知道70歲到80歲糖尿病多少，我要知道80歲以上打乒乓球有多少，否則永遠(yuǎn)是浪費(fèi)，你做很大社區(qū)，如果沒有80歲以上老人根本不游泳你投資游泳池干什么，我經(jīng)常跟我們同事們我開一句玩笑，我說中國不能做養(yǎng)老中最好，但是我是做最認(rèn)真的，我自己成立一個(gè)老年生活研究中心，我成立一個(gè)老年基金研究會，我發(fā)起中國老年產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，結(jié)果中國老年產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟有三千多家企業(yè)加盟，因?yàn)槲覀兯�有�?lián)盟組織都找一個(gè)主管單位，找兩天沒有找到主管單位，她說那到我們這里來，因?yàn)樽霎a(chǎn)業(yè)有不同聲音發(fā)出，不同層面組織發(fā)出這種聲音才能支撐這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　我們進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)就是中國老年人是世界上最有錢的人，中國傳統(tǒng)的模式老了給小孩留一筆錢，現(xiàn)在房地產(chǎn)很大一部分就是爺爺奶奶因?yàn)閷O子結(jié)婚拿錢買房子，所以并不是沒有消費(fèi)能力完全有消費(fèi)能力，這個(gè)市場已經(jīng)發(fā)展這樣，以后可能是6222的問題，上海平均年齡達(dá)到80歲之后，肯定產(chǎn)生6222問題，我們現(xiàn)在有八百多個(gè)會員我們平均年齡72.5歲，我們里面老人48%是大學(xué)以上的，所以這個(gè)需求特別是在知識層面高的，我們這里面大學(xué)教授特別多，所以這里面我們做這個(gè)產(chǎn)業(yè)更要把市場細(xì)分清楚，可能有無數(shù)種產(chǎn)品的出現(xiàn)。

　　第五，剛才設(shè)計(jì)單位已經(jīng)講了，因?yàn)檫@里都是專業(yè)我不想多說這方面的聲音，但是有一點(diǎn)大家記住，老年社區(qū)不是為了一套房而是給老人提供一個(gè)生活平臺，改變他一個(gè)生活方式，引導(dǎo)帶動(dòng)一種新的生活理念，不是簡單為一套房做的，通過我們系統(tǒng)我們服務(wù)一定引導(dǎo)他靠哪個(gè)方向去走，我們老年進(jìn)來之后到底需要什么，這是一個(gè)需求問題，我們做市場一定研究老年心理需求或者各個(gè)層面老年需求，我們設(shè)計(jì)產(chǎn)品是一個(gè)生活平臺，生活平臺上面一定有家的元素，如果離開家的元素，再加上一個(gè)服務(wù)系統(tǒng)，這個(gè)成為老年社區(qū)的基本要求，如果滿足不了這個(gè)要求，那么房子建再漂亮可能很難住進(jìn)去。

　　再一個(gè)誤區(qū)就是老年人基本需求問題，我們跟大家都再說以人為本，政府也在說以人為本，我們找到這個(gè)人到底是誰，我們現(xiàn)在給政府提供一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來看，這個(gè)基本上是我們管理者以人為本，我們自己管理思路，我們真正找到老年人生活需求，老年人生活需求吃喝拉撒類似于這些，更重要的是精神層面的，比方說自由、尊重、隱私、支配這些元素也要很豐富，我看國外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)沒有把這些因素考慮進(jìn)去，我們所有人士基本上都是成功人士，你們最后為了什么？一定是自由、尊重、隱私支配，離開這個(gè)你追求這個(gè)干什么？所以這一點(diǎn)大家設(shè)計(jì)產(chǎn)品要想清楚，我們這些元素怎么體現(xiàn)出來，出來比較簡單，但是體現(xiàn)出來比較難，所以這一點(diǎn)大家引起重視。

　　最后，還有一個(gè)就是國際化問題，美國也好日本也好臺灣新加坡也好都做非常優(yōu)秀，有一個(gè)好標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樗麄兩�活方式完全不一樣，他們生活很簡單我們生活要求很高，這個(gè)一定有利于國外標(biāo)準(zhǔn)，我們作為投資者一定想明白我們中國人需求是什么，我們中國人沒有這個(gè)市場細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，我們成立研究中心初衷，就是把我們老人作為一個(gè)數(shù)據(jù)庫，把他們樣本作為數(shù)據(jù)分析，我們現(xiàn)在已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)一些數(shù)據(jù)，但是這些數(shù)據(jù)還不健全，這個(gè)也是一個(gè)很大問題，因?yàn)闀r(shí)間太短，大概五年以后可以有些數(shù)據(jù)支撐我們理論依據(jù)，還有一個(gè)特別重要的問題是什么呢？就是大，全國世界都在機(jī)動(dòng)，搞一個(gè)大型老年社區(qū)，弄五十個(gè)億，大家有沒有想過養(yǎng)老社區(qū)死亡率多少，如果沒有搞明白你弄這么大，你就成為一個(gè)死亡城，誰愿意去住，你看看歐美、臺灣、日本也好，為什么他們養(yǎng)老社區(qū)都是很小，都是一百多套房子，兩百多套房子，除非那些本身就是房地產(chǎn)沒有大的服務(wù)社區(qū)可能做很大，所以這些問題我今天提出個(gè)人想法，因?yàn)檫@些問題都是影響我們未來做這個(gè)產(chǎn)業(yè)很關(guān)鍵的要素，所以我把的想法跟大家做一個(gè)匯報(bào)。謝謝大家！

　　主持人：非常感謝奚志勇領(lǐng)導(dǎo)，我想大肺腑之言來自于長期研究和實(shí)踐，尤其實(shí)踐中有很多感悟，而且這些觀點(diǎn)可能值得我們今后在未來能夠展開來探討，從設(shè)計(jì)師來講首先我很敬佩你這樣開發(fā)商非常專業(yè)非常有追求，我們也愿意遇到更多的像奚志勇這樣發(fā)展商從設(shè)計(jì)師來講可能少走很多彎路，才能打造出更好更多的真正意義上的精品。接下來我可能把話題要轉(zhuǎn)給高志先生，高志先生大家已經(jīng)很熟知了，以前對他的演講很不盡興，這個(gè)話題給你留時(shí)間比較長你可以充分展開，對于高志先生做一個(gè)補(bǔ)充介紹，因?yàn)樗�有很多國際國內(nèi)豐富工作學(xué)習(xí)背景，而且百忙當(dāng)中還參與教學(xué)，可能也不少發(fā)展商也曾經(jīng)是他的學(xué)生，他思維非常活躍事業(yè)非常開闊應(yīng)該講非常國際化這樣一個(gè)視野，同時(shí)也有很多國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，剛才他講國內(nèi)做養(yǎng)老社區(qū)做多少多少個(gè)，在國外也有很多觀察生活體驗(yàn)，我想可能在面對宏觀調(diào)控這個(gè)新政和低碳經(jīng)濟(jì)到來的今天，就是房地產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中迫切需要新的著力點(diǎn)增長點(diǎn)，就是50歲以上中老年人擁有人生最高財(cái)產(chǎn)凈值起居加養(yǎng)老需求是這個(gè)產(chǎn)業(yè)之一，必然對我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)造成深遠(yuǎn)影響，這個(gè)請高志先生發(fā)表高見。

高志 加拿大寶佳國際建筑師有限公司中國首席代表

　　高志：就接著你那個(gè)話題說，我今天特別高興，因?yàn)榻裉爝@個(gè)會出乎我的預(yù)料，我沒想到準(zhǔn)備這么詳細(xì)的東西，國內(nèi)專門就養(yǎng)老社區(qū)這個(gè)主題開研討會在我印象里第一次，我覺得這個(gè)事情應(yīng)該說從研究角度做了開創(chuàng)性的工作。第二，我想談?wù)勎易约郝犃诉@些的感受，也是這些年做養(yǎng)老社區(qū)的感受，第一大家別信劉光亞，我可沒有摩拳擦掌信心百倍也好，沒有我還是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢我也得說實(shí)話，第一我覺得養(yǎng)老社區(qū)不是誰都能干的，這是我的觀點(diǎn)，別一下都上去，養(yǎng)老社區(qū)我做這個(gè)感覺，養(yǎng)老社區(qū)比商業(yè)建筑還要難玩，養(yǎng)老社區(qū)這個(gè)不好玩非常難，如果過去做住宅社區(qū)你想玩養(yǎng)老社區(qū)真得留神需要格外謹(jǐn)慎，需要做好認(rèn)真的準(zhǔn)備，難啊，養(yǎng)老社區(qū)不好做，由于城市轉(zhuǎn)型由于人們逐漸的富裕，由于我們中國人的孝心得到進(jìn)一步的發(fā)展，由于上帝又促使我們需要人人講仁愛之心怎么說都可以，但是養(yǎng)老社區(qū)這個(gè)事做起來要有非常豐富商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，要有非常豐富旅游地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，要有非常熟練酒店管理經(jīng)驗(yàn)，你還要多多少少懂一點(diǎn)醫(yī)療經(jīng)驗(yàn)，然后還要懂一點(diǎn)城市的問題，剛才我們奚志勇講養(yǎng)老社區(qū)不能大，我覺得這么講很有道理，但是為什么不敢做大呢？或者覺得做大有危險(xiǎn)呢？就是毫無疑問的證明養(yǎng)老社區(qū)他不是一個(gè)簡單的住宅或者不是一個(gè)簡單的房子問題，注意用這個(gè)詞叫養(yǎng)老社區(qū)，什么叫做社區(qū)啊？今天因?yàn)闆]有機(jī)會講這個(gè)項(xiàng)目，我這個(gè)項(xiàng)目本來叫做養(yǎng)老城，城是一個(gè)什么概念，所謂大小養(yǎng)老社區(qū)始終這么認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)不是一個(gè)住宅區(qū)，為什么不叫養(yǎng)老區(qū)叫養(yǎng)老社區(qū)，社是什么意思？代表社會的概念，老年人怕孤獨(dú)，老年人怕被人遺忘，老年人怕想見孫子見不著，老年人怕死我不這么認(rèn)為，我躺醫(yī)院床上當(dāng)時(shí)馬上，我想第一個(gè)我可以踏實(shí)，因?yàn)槲覂鹤由洗髮W(xué)，我老婆工作挺好，唯一舍不得就是我媽怎么辦？奚志勇領(lǐng)導(dǎo)講很對，我們不能做大，因?yàn)槟惆芽夭涣耍�你要變成養(yǎng)老城把控不了，那是一個(gè)城市社區(qū)這是一個(gè)第一建議，別什么人都做，這話說可能有一點(diǎn)不好聽但是跟大家分享心理話。

　　第二，也不是哪個(gè)一個(gè)設(shè)計(jì)公司哪個(gè)設(shè)計(jì)師都能夠做得好的事，我看很多做的養(yǎng)老社區(qū)就是做驢唇不對馬嘴，剛才江總講了一個(gè)，你懂不懂怎么運(yùn)營怎么用這個(gè)東西，不懂照葫蘆畫瓢最后抄來都是垃圾，這個(gè)項(xiàng)目教訓(xùn)是很深刻的。

　　第三，剛才回答光亞那個(gè)話，中國養(yǎng)老社區(qū)未來發(fā)展我怎么覺得我覺得對政策解讀很重要，政策解讀不是一種救濟(jì)，是你怎么理解應(yīng)用它，國家為什么扶持養(yǎng)老政策，國家是有戰(zhàn)略考慮的，別的不說比如說海爾集團(tuán)我們跟它現(xiàn)在合作，合作是什么？合作低碳，中國最大的家電白電企業(yè)就是海爾，海爾只有把家電還有低碳住宅結(jié)合起來這個(gè)家電才有希望，因?yàn)閲�外大家知道現(xiàn)在所有裝修房子是沒有裝修的，來了什么洗衣機(jī)電冰箱統(tǒng)統(tǒng)都是做好的，海爾未來真正靠零售沒有多少，只有跟這個(gè)結(jié)合，結(jié)合必須解決低碳問題，耗電量那么高誰用你的，怎么辦？就要研究這個(gè)，張瑞敏很聰明的，我們想老年社區(qū)有配套的嗎？老年社區(qū)的爐臺，比如說冰箱、等等等等你這個(gè)研究沒研究，所以我想老年這個(gè)事情要想成功一定是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的問題，我想這么多年的做老年社區(qū)做這么多體會我發(fā)現(xiàn)真正一做細(xì)了，剛才奚志勇說了我們?nèi)睖?zhǔn)確的數(shù)據(jù)，我們做樣社區(qū)這個(gè)冰箱到底做多高，我在輪椅上能夠把兩個(gè)門都開開你能做到嗎？我現(xiàn)在坐輪椅要上廁所隨時(shí)廁所一拉馬桶馬上換位，沒有數(shù)據(jù)你設(shè)計(jì)什么啊，沒有數(shù)據(jù)你設(shè)計(jì)什么啊？所以這個(gè)也是我們現(xiàn)在，因?yàn)槊绹�我們可以參考一些，但是有朋友講標(biāo)準(zhǔn)不同，標(biāo)準(zhǔn)不同確實(shí)生產(chǎn)力水平有關(guān)系，更多最大不同還是觀念問題，我們中國人這個(gè)養(yǎng)老敬老的觀念和西方人根本不同的，這個(gè)不是人家資本主義我是社會主義，西方那個(gè)民族是馬背上的民族是部落民族我們是農(nóng)耕民族，我們中國民族是農(nóng)耕民族特有構(gòu)成您就是這樣，你就是吃玉米吃大米這樣吃過來的，人家就是帶著血牛肉這樣過來的，人家就是這種傳統(tǒng)，今天本來有一個(gè)圖，我覺得中國養(yǎng)老社區(qū)不管你作大做小堅(jiān)持一個(gè)原則一定組團(tuán)式的一定社區(qū)式的，中國人講的是一個(gè)小社會，本來我做幾個(gè)細(xì)胞連接起來，中國養(yǎng)老社區(qū)就是這種方式，不是那種非常自我的那種，養(yǎng)老社區(qū)不好做，你要沒有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，沒有旅游經(jīng)驗(yàn)做養(yǎng)老地產(chǎn)所有開發(fā)商我勸你慎重。第二找到設(shè)計(jì)找到正確的設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)師可能做酒店做住宅很好做養(yǎng)老社區(qū)未必了，因?yàn)檫@個(gè)東西做根本不多，再一個(gè)就是迅速的形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)我們要找行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。最后，我覺得養(yǎng)老行業(yè)雖然很有發(fā)展，但是我覺得不要樂觀過頭，我們要冷靜，因?yàn)橹袊�還是一個(gè)窮國，短期內(nèi)跟上國際的水平還需要一段時(shí)間，你別瞧咱們GDP超過日本，真正實(shí)力還差很遠(yuǎn)，所以這樣我勸大家注意，在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)上跟一般房地產(chǎn)不一樣，那種快進(jìn)快出沒那個(gè)事，所以充分利用好外國基礎(chǔ)利用好外國基金做長久的打算。謝謝！

　　劉光亞：謝謝高志先生，剛才精彩的對話，高志先生剛才說法中間我有一些完全贊同，還有一些可能需要展開探討的地方，當(dāng)然因?yàn)榻裉鞎r(shí)間原因，不一定在這個(gè)會上展開，但是至少現(xiàn)在有三個(gè)非常深感受，第一我覺得我們?nèi)珖�房地產(chǎn)設(shè)計(jì)聯(lián)盟，包括我們不動(dòng)產(chǎn)研究院，在聶會長領(lǐng)導(dǎo)下在商會領(lǐng)導(dǎo)下我們現(xiàn)在做的工作是非常不易的工作，這個(gè)上面來講有信心參與到這個(gè)工作當(dāng)中邊干邊學(xué)這個(gè)信心是有的。第二，在市場經(jīng)濟(jì)大潮下，我們不能忘記中華民族有著五千年悠久文明史大家庭，我們尊老愛幼是民族和國家傳統(tǒng)美德，這個(gè)意義上來講，我們需要扎扎實(shí)實(shí)做包括發(fā)展商包括設(shè)計(jì)師包括我們研究院扎扎實(shí)實(shí)工作地方，我們不能忘記社會責(zé)任，我們經(jīng)驗(yàn)不夠還想國外借鑒，不管美國歐洲、日本等等他們這個(gè)方面走在我們前面一定有可學(xué)的地方。第三，應(yīng)該講已經(jīng)是前面開場白里面講到的，我們老年社會到來有這樣龐大的數(shù)字，我們已經(jīng)到了必須思考和讓我們長輩活更有尊嚴(yán)，再過十幾年我也進(jìn)入老年時(shí)期，更有尊嚴(yán)怎么樣能夠更加健康快樂。作為開發(fā)商作為設(shè)計(jì)企業(yè)我們該思考如何才能建設(shè)好我們后50綠色低碳國際住區(qū)養(yǎng)老住區(qū)我們希望商會領(lǐng)導(dǎo)下我們后50評估開發(fā)手冊能夠早日出臺，也能夠及時(shí)指導(dǎo)我們開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位能夠更多更好有所作為，并及早創(chuàng)造示范工程為建設(shè)中國后50國際綠色低碳住區(qū)添鉆加挖這個(gè)對話到此結(jié)束。謝謝大家！

　　鐘彬：謝謝光亞主持，謝謝我們設(shè)計(jì)聯(lián)盟訂立支持，今天活動(dòng)到此結(jié)束。