日前，揚州市政府出臺最新樓市調控政策，并于12月1日起執行。其中明確，在市區范圍內擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認購新建商品住房。

　　自去年10月起的本輪樓市調控有一個很重要的特點，就是一些大城市群中的三四線城市也進入到限購名單。如果把以前的每一次房地產調控中被限購限貸的城市進行一次對比，可以發現，以前的房地產調控，全國幾乎同步進行，不同地區都有城市限購。這次限購，在全國范圍內對比，有的經濟不太活躍的、人口流出的地區，可能就沒有限購，而一些中心城市群周邊的二線三線甚至四線城市，也就是一些縣城等，也開始進入限購名單，如北京的燕郊，上海附近的嘉興。這表明中國這一輪的房地產市場城鎮化進入一個轉型階段，就是以有活力的城市群作為主要載體，作為下一步城市化推進的主要平臺。

　　此輪房地產波動周期中，同一個城市群的房價出現明顯的同步漲跌的情況，雖然屬于不同的行政區劃，但是同一城市群內部的聯動趨勢非常明顯。

　　與此同時，國家發改委公布的基礎設施建設重點在城鎮化的不同階段也出現明顯變化，以前批的項目大多是城市內部大型交通樞紐地鐵等，現在除了環保占比較高外，連接不同城市的基礎設施項目比重明顯上升。這既是城鎮化發展到一定階段的客觀使然，其實也是政策引導的結果。

　　關于中國城鎮化的道路，常常有不同路線的爭議，大致上可以劃分為兩派:一派認為要通過小城鎮來分散大城市病，另一派的看法就是發展大都市群。現在看來，公眾用自己的雙腳做了選擇，就是有活力的大城市群。

　　日本的經驗可以作為一個對照，上世紀七八十年代日本開始經濟起飛之后，東京出現空氣污染、水體污染，從文獻記載可以看到，那時候東京的很多河都變成了垃圾河。因此，當時日本提出了著名的東京疏散計劃，把很多城市功能遷到郊區，建了很多的高速公路網、鐵路網聯系起來。雖然用意很好，疏散一部分出去了，但這個便捷的交通網又吸引了更大規模的人涌入，最后進來的人比出去的人還要多得多，東京的人口從那時候五六百萬、七八百萬發展到一千萬、兩千萬。這一趨勢與當前的中國類似，大都市群就成為很重要的一個城鎮化的發展方向，這也可以說是這一波房地產調控下市場波動的最明顯的一個特點。

　　如果用2016年全年的房地產數據做一個測算，環北京、環上海、環深圳廣州這三個城市群，加上六個中心城市南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都，其GDP總量差不多接近全國四成，人口占兩成，新房交易接近一半，二手房交易占了逾七成。這也從特定的角度顯示出城市群的趨勢。與此同時，二手房市場開始在大城市活躍起來，并且逐步地向周邊擴散。

　　從總體規劃來看，北京實際上有意識地在進行基于城市群布局的規劃，京津冀一體化的期望值非常高。比如雄安，其背后的理念之一也是城市群的布局戰略。還有廊坊市，其常住人口規劃從2016年461.5萬，到2020年570萬，2030年785萬，這也可以說是環北京城市群格局下的趨勢。

　　如果把中美兩國前50個城市的房價做一個對比曲線，把兩個國家排在第一位的房價作為100，用另外49個城市房價除第一個城市的房價，將其百分比進行比較，中美兩國的一個共同點是，一線城市和二三線城市差異非常大。這不僅僅是因為土地制度，可能就是大都市形成的集聚效應。而且中國一線城市跟后面二三線城市的差距分化更大，可以從背后思考很多深層次的原因，如公共服務、文化服務等的差異，這些可能都是原因。

　　（作者系中國銀行業協會首席經濟學家、國家“十三五”發展規劃專家委員會委員、商務部經貿政策委員會委員）