深圳的城市更新，如火如荼。

　　11月1日，深圳福田30多年的老住宅小區(qū)華富村的改造項(xiàng)目協(xié)議生效，搬遷工作正式啟動(dòng)，華富村作為首個(gè)福田棚改項(xiàng)目走進(jìn)公眾視野。有消息稱，位于寶安的碧海花園與龍珠花園即將納入棚改。近來(lái)，松泉公寓正在做棚改意愿征集工作……

　　為加快城市更新，深圳各級(jí)政府也頻頻發(fā)力。從強(qiáng)區(qū)放權(quán)到棚改，深圳從各區(qū)發(fā)布城市更新條例征求意見(jiàn)稿，到目前的龍崗正式發(fā)布區(qū)的城市更新條例。今年8月，深圳市政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)專程帶隊(duì)分赴羅湖、龍崗、龍華以及光明新區(qū)走訪調(diào)研，結(jié)果表明，各區(qū)改革成效明顯，但在操作層面遇到部分領(lǐng)域銜接不夠、信息共享存在壁壘等問(wèn)題。

　　2009年深圳城市更新辦法正式頒布實(shí)施。木頭龍、金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)，這是《深圳市城市更新辦法》在2009年12月1日開始施行之后，被列入2010年深圳城市更新單元第一批計(jì)劃的8個(gè)舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)認(rèn)為其試點(diǎn)意義非常明顯。然而，直至今天，僅鶴塘小區(qū)進(jìn)入施工階段，其他7個(gè)項(xiàng)目均停留在城市更新的前期準(zhǔn)備階段。如今，距離前述項(xiàng)目列入城市更新單元已過(guò)去7年時(shí)間，益田的搬遷花費(fèi)已達(dá)到12億元，花費(fèi)也在8億元左右。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2010-2016年期間，深圳市累計(jì)列入更新計(jì)劃的項(xiàng)目約600個(gè)，累計(jì)涉及的更新用地規(guī)模多達(dá)3000公頃。但這些列入計(jì)劃的項(xiàng)目中真正完成用地供應(yīng)的僅為20%左右，而完成開發(fā)建設(shè)進(jìn)入市場(chǎng)的更加屈指可數(shù)。

　　問(wèn)題在哪？建緯（深圳）律師事務(wù)所主任賀倩明表示，城市更新需要政府力量和市場(chǎng)力量更好協(xié)同?；诔鞘泄怖嫘枨蟮某鞘懈拢僮髦幸伯a(chǎn)生了巨大的利益空間，如何在城市更新中實(shí)現(xiàn)公共利益和私人利益的再平衡？如何在保障公共利益的同時(shí)，對(duì)私權(quán)進(jìn)行充分而適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)？如何解決多數(shù)人同意更新而少數(shù)人拒絕簽約的僵局？這些都是政府需要解決的問(wèn)題。

　　此外，城市更新項(xiàng)目的商業(yè)模式與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在很大的差異，搬遷談判、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目融資、報(bào)批報(bào)建、招商運(yùn)營(yíng)都有別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目。城市更新項(xiàng)目需要將金融、產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)進(jìn)行深度融合，用產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)，用地產(chǎn)孵化產(chǎn)業(yè)，同時(shí)綜合運(yùn)用各種金融工具化解市場(chǎng)可能存在周期性風(fēng)險(xiǎn)。這需要開發(fā)商打破原有思維。