三

　　官方解讀《指導(dǎo)意見》：亮點(diǎn)、好處及各方利益平衡

　　Q

　　與現(xiàn)行政策相比，《指導(dǎo)意見》有哪些亮點(diǎn)？

　　答

　　《指導(dǎo)意見》著力改變城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)主要由政府主導(dǎo)的現(xiàn)狀，鼓勵土地權(quán)利人和社會資本自主、參與開發(fā)，調(diào)動各方參與改造開發(fā)的積極性。為此，提出5條激勵政策：

　　一是，鼓勵原國有土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)，同時(shí)明確了劃撥協(xié)議方式取得、用途認(rèn)定、價(jià)款繳納等方面的優(yōu)惠政策；

　　二是，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原集體建設(shè)用地使用權(quán)人積極參與；

　　三是，鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，對企業(yè)“退二進(jìn)三”、遷址重建的，要求各地在用地選址、土地審批、用地規(guī)模與計(jì)劃安排等方面給予積極支持；

　　四是，鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，申請集中改造開發(fā)；

　　五是，明確要求加強(qiáng)公共設(shè)施和民生項(xiàng)目建設(shè)，優(yōu)先安排一定比例用地，用于基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公益事業(yè)等公共設(shè)施建設(shè)，對積極履行公共性、公益性義務(wù)，配建保障性住房或公益設(shè)施的改造開發(fā)主體，各地可進(jìn)一步給予適當(dāng)政策獎勵。

　　此外，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則，對歷史遺留建設(shè)用地，提出了分類處理的政策意見。

　　Q

　　實(shí)施《指導(dǎo)意見》，能帶來哪些預(yù)期好處？

　　答

　　城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，不僅有利于推進(jìn)節(jié)約集約用地、緩解土地供需矛盾，而且在優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)布局、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、促進(jìn)城鎮(zhèn)更新改造等方面將發(fā)揮積極作用。具體有以下幾個(gè)方面：

　　一是可以有效增加建設(shè)用地供應(yīng)，減少城鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地的數(shù)量，有利于保護(hù)稀缺的耕地資源，同時(shí)為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供空間；

　　二是可以調(diào)整優(yōu)化城鎮(zhèn)用地布局，有利于推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益；

　　三是可以加強(qiáng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有利于改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，促進(jìn)宜居城市、美麗城鎮(zhèn)建設(shè)；

　　四是可以有效釋放社會需求，帶動社會投資，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力。

　　Q

　　《指導(dǎo)意見》有針對性地提出了激勵措施，但如何防范政策適用范圍不適當(dāng)擴(kuò)大問題？

　　答

　　《指導(dǎo)意見》主要從兩方面提出了管理措施。

　　一是嚴(yán)格控制改造開發(fā)范圍，加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌。按照既有利于對低效粗放用地改造、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)布局，又防止標(biāo)準(zhǔn)過低、造成大拆大建的要求，《指導(dǎo)意見》將城鎮(zhèn)低效用地限定在第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設(shè)用地，并且要求權(quán)屬清晰、不存在爭議。2009年以后發(fā)生的建設(shè)用地不納入改造開發(fā)范圍。

　　同時(shí)，從節(jié)約集約用地、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、改善人居環(huán)境、提升城市發(fā)展質(zhì)量等方面，提出將禁止類、淘汰類、不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的產(chǎn)業(yè)用地，以及老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等作為改造開發(fā)重點(diǎn)。考慮到，各地情況千差萬別，要求市縣人民政府結(jié)合實(shí)際，確定城鎮(zhèn)低效用地具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，編制專項(xiàng)規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)施方案，嚴(yán)格控制改造開發(fā)范圍。

　　二是健全協(xié)商和社會監(jiān)督機(jī)制。《指導(dǎo)意見》規(guī)定，建立公開暢通的渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，做好民意調(diào)查，充分尊重原土地使用權(quán)人的意愿，未征得原土地使用權(quán)人同意的，不得進(jìn)行改造開發(fā)。建立改造開發(fā)項(xiàng)目信息公開制度，改造開發(fā)涉及的專項(xiàng)規(guī)劃、實(shí)施方案等各個(gè)環(huán)節(jié)均應(yīng)公開，保證群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場秩序，涉及出讓的必須開展地價(jià)評估、集體決策、結(jié)果公示。

　　Q

　　城鎮(zhèn)低效用地改造開發(fā)涉及眾多利益主體，如何平衡各方面利益關(guān)系？

　　答

　　過去，城鎮(zhèn)低效用地改造開發(fā)主要由政府主導(dǎo)，改造后的土地增值收益主要成為政府的出讓收入和開發(fā)商的利潤，被改造地塊單位和個(gè)人僅能獲取房屋和土地的相應(yīng)補(bǔ)償，無緣分享改造開發(fā)產(chǎn)生的土地增值收益，致使改造開發(fā)困難重重。

　　《指導(dǎo)意見》明確提出，要建立健全政府引導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的工作機(jī)制，按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地權(quán)利人、集體經(jīng)濟(jì)組織等市場主體和社會力量參與改造開發(fā)，形成形式多樣的改造開發(fā)模式，增強(qiáng)改造開發(fā)的動力；

　　要建立健全平等協(xié)商機(jī)制，充分尊重土地權(quán)利人的意愿，提高改造開發(fā)工作的公開性和透明度，妥善解決群眾利益訴求，做到公平公正，實(shí)現(xiàn)和諧開發(fā)；

　　要建立完善經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制，協(xié)調(diào)好政府、改造方、土地權(quán)利人等各方利益，實(shí)現(xiàn)共同開發(fā)、利益共享；

　　要嚴(yán)格保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)、特色風(fēng)貌和保障公益性用地，統(tǒng)籌安排公共設(shè)施、民生項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生改善、文化傳承多贏。