整個的經(jīng)濟(jì)增長速度的放緩甚至?xí)霈F(xiàn)硬著陸第一是外需不足；第二是內(nèi)需有問題。在我看來和房地產(chǎn)密切相關(guān)，剛才我講到了我們的投資增長今年1-8月份只有17%多不到18%，往年都是25%以上，為什么？房地產(chǎn)拉了后腿，因為房地產(chǎn)的投資增長過去若干年一直保持30%以上的增長，它的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于固定資產(chǎn)整個的投資增長速度，但是今年房地產(chǎn)的投資增長速度還低于了固定資產(chǎn)的總體增長速度，拉了投資的后腿，這是有很大關(guān)系的。

　　那么，我認(rèn)為房地產(chǎn)在我看來房地產(chǎn)要正確的對待，正確把房地產(chǎn)做定位。現(xiàn)在好多時候把房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)地位當(dāng)中驅(qū)逐出去，房地產(chǎn)不應(yīng)該成為支柱產(chǎn)業(yè)，咱們應(yīng)該做非常理性、客觀的判斷。大家知道，我們從社會的發(fā)展整個過程當(dāng)中我們越來越清楚看得到，我們發(fā)展生產(chǎn)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的是為了提高人們生活水平，人們的生活水平提高消費(fèi)的增加同時又是拉動經(jīng)濟(jì)增長，是不是這樣？發(fā)展經(jīng)濟(jì)人們生活水平提高，生活水平提高反過來又提高了購買力，提升了消費(fèi)是這樣一個過程。人們生活水平提高的過程當(dāng)中也分階段，首先要解決一個吃和穿的問題解決溫飽問題，全世界各國都這樣，第一步要解決溫飽問題，中國也是一樣改革開放以前我們談不上溫飽，改革開放以后我們通過努力特別是農(nóng)業(yè)方面的改革承包責(zé)任制等等使中國的糧食問題解決、穿衣問題解決了基本解決溫飽問題大概經(jīng)歷30年，到本世紀(jì)初中央宣布中國初步實現(xiàn)小康，就是解決的溫飽，溫飽基本解決之后初步小康之后我們現(xiàn)在正在推進(jìn)全面小康，除了溫飽還解決什么問題？解決一個住的問題、解決行的問題，我們現(xiàn)在進(jìn)入到第二個階段叫解決住和行為主要消費(fèi)提高生活水平的階段，我們的發(fā)展生產(chǎn)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)把解決住和行作為重點(diǎn)，所以把這個時代叫做“房車時代”，解決住房問題、解決車的問題，當(dāng)然車既包括汽車又包括了動車、高鐵、飛機(jī)出行。

　　那么，這是整個消費(fèi)的過程發(fā)展生產(chǎn)的過程也是消費(fèi)水平提高的過程。我們的中央政府抓住了機(jī)遇，你看看本世紀(jì)初我們進(jìn)入了房車時代，進(jìn)入房車時代有兩項大舉措，第一項舉措是住房問題，使中國的房地產(chǎn)速度大大加快，每年新建房屋占世界總量的一半，中國人口只占世界總?cè)丝诘?/5，但是每年蓋的房子占世界的一半，這是什么原因？因為我們啟動了住房制度改革，推動住房商品化、市場化和私有化，現(xiàn)在中國的私有率接近90%，89%的家庭擁有自有住房，這個比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國，使中國房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)迅猛發(fā)展有力地拉動了中國經(jīng)濟(jì)增長。

　　第二，我們加入了WTO，使中國擁有兩個市場、兩種資源，解決行的問題大大邁進(jìn)同時拉動中國經(jīng)濟(jì)增長，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在進(jìn)入房車時代，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要增長點(diǎn)必然是房和車，所以朱镕基總理在1997年就講要把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新的消費(fèi)點(diǎn)，中國消費(fèi)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)在哪？房和車，這是最大的經(jīng)濟(jì)動力。有人說21世紀(jì)看世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵看兩條，第一美國的高經(jīng)濟(jì)，第二中國的城鎮(zhèn)化。最近我們看到李克強(qiáng)、溫家寶反復(fù)強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化是中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)撛诘淖畲髣恿Γ驗槌擎?zhèn)化意味著城市要擴(kuò)張，意味著人口要進(jìn)城，意味著更多的基礎(chǔ)設(shè)施要改造，意味著要蓋更多的房地產(chǎn)、生活水平的提高這就是城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化的過程實現(xiàn)了農(nóng)民進(jìn)城的過程，這就是消費(fèi)投資過程、拉動過程，基礎(chǔ)設(shè)施一定要搞好，北京一場大雨給中國人很大的啟示，不僅要蓋大樓而且把地下管網(wǎng)做好，否則在北京不僅要有車有房還要有船。

　　現(xiàn)在中國的房車時代最大的消費(fèi)是住房和出行的消費(fèi)，必然拉動中國經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，城鎮(zhèn)化的過程就是我剛才說的既要基礎(chǔ)設(shè)施又要搞房地產(chǎn)，再說了農(nóng)民進(jìn)城現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率統(tǒng)計數(shù)字是51.3%，實際上真正住在城里的有戶籍的人口只有35%-36%。農(nóng)民工不斷進(jìn)城要改善住房條件這是給房地產(chǎn)帶來巨大發(fā)展動力的，從這一點(diǎn)看我對房地產(chǎn)是樂觀的，對中國的經(jīng)濟(jì)是樂觀的，中國的城鎮(zhèn)化必然是拉動中國未來經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需。其實我的觀點(diǎn)很清楚，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠什么？城鎮(zhèn)化，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在中央提農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，其實城鎮(zhèn)化是最大的動力，它既可以從消費(fèi)角度，因為農(nóng)民進(jìn)城以后收入提高了，現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間收入差距是3.3倍，一個工人的收入相當(dāng)于3.3個農(nóng)民的收入，農(nóng)民進(jìn)城以后收入提高了消費(fèi)水平提高了買東西就有錢買了，我們消費(fèi)水平上來了消費(fèi)品零售量會上來我們消費(fèi)增長會拉動，再加上城市建設(shè)、房地產(chǎn)，我們還是城鎮(zhèn)化。

　　在這樣的房車時代應(yīng)該充分看到房地產(chǎn)發(fā)展必然是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是中國經(jīng)濟(jì)的第一內(nèi)需，可能有人不相信，顧云昌搞房地產(chǎn)吹牛，我告訴大家一個數(shù)據(jù)，去年一年你知道全國的老百姓花了多少錢買房嗎？國家統(tǒng)計局顯示，我們新房銷售額5.9萬億，如果加上二手房交易差不多接近9萬億，這是一個數(shù)據(jù)。其實這9萬億超過了去年一年的國家稅收和國家財政收入差不多多少，國家財政收入十萬多億，稅收八萬多億，稅收和財政收入和房地產(chǎn)之間的關(guān)系如此密切還看不出它的關(guān)系？我用另一個角度分析關(guān)系如何。

　　去年一年全國的消費(fèi)品零售額多少？18.2萬億，包括了農(nóng)村的包括城市的，扣除了農(nóng)村的消費(fèi)品零售總額城市的消費(fèi)品零售總額15.9萬億，15.9萬億包括政府消費(fèi)、企業(yè)消費(fèi)、事業(yè)消費(fèi)、個人消費(fèi)，政府消費(fèi)就占了28%，企業(yè)消費(fèi)、事業(yè)消費(fèi)扣除了這些消費(fèi)剩下的個人的消費(fèi)是多少？也就是9萬億左右。結(jié)論就出來了，去年一年全國老百姓花了9萬億解決吃、穿、用、學(xué)、玩、醫(yī)，統(tǒng)統(tǒng)消費(fèi)花了9萬億，包括買車、包括旅游。同時，又花了9萬億買房，當(dāng)然我們現(xiàn)在沒有把買房這個事情統(tǒng)計在消費(fèi)里面是統(tǒng)計在投資里面的，所以看不出來。你說，買房是消費(fèi)是不是第一消費(fèi)？房地產(chǎn)是不是第一內(nèi)需？但是現(xiàn)在沒人說，連李克強(qiáng)副總理、溫家寶總理都不說，光說城鎮(zhèn)化沒說房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)太敏感了，房地產(chǎn)成為過街老鼠人人喊打，其實它是非常重要的，在這個時代離開房地產(chǎn)靠什么發(fā)展經(jīng)濟(jì)？什么能夠替代房地產(chǎn)？老百姓最大的需求是買房，當(dāng)然現(xiàn)在買房有個問題，《北京歡迎您》這是一首歌，但是買房不可以，還有堵車進(jìn)不去。就這樣，車和房的問題始終是我們這個階段國家發(fā)展的重點(diǎn)，房車時代要多長時間？經(jīng)過我的判斷是30年，美國、英國這些國家基本解決房車問題了，我們還搞房車的發(fā)展，我們最起碼20年房車年代，這正好是快速城鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中，我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化是假的城鎮(zhèn)化，真的城鎮(zhèn)化是36%，我們達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化率的時候，真正擁有自己住房的時候，那么我們才說我們房車時代基本滿足了、基本完成任務(wù)了。你說我們還有多少發(fā)展空間？

　　所以，房地產(chǎn)、汽車兩個輪子是中國經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，這是我的判斷。當(dāng)然可以以后用時間來檢驗，有人擔(dān)心房車解決之后下一步中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力在哪里？不用操心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終有動力的，動力來自于消費(fèi)、來自于人們生活水平的提高，當(dāng)吃、穿、住、用、行解決之后是文化消費(fèi)、精神消費(fèi)、健康消費(fèi)將成為二十年以后的消費(fèi)主力，但是房地產(chǎn)開發(fā)商和在座各位都看到了，中國未來的旅游業(yè)、休閑度假業(yè)、酒店業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、老年產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)必然是一個大發(fā)展、必然是拉動中國經(jīng)濟(jì)的一個增長點(diǎn)，我們一定要抓住這樣的機(jī)遇，這就是我從消費(fèi)角度、從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看發(fā)展在現(xiàn)階段的任務(wù)和情況。

　　第二個房地產(chǎn)問題是什么？保障房建設(shè)，3600萬套是什么概念？我們五年新建的保障房可以解決全日本的人口，是這么大的大規(guī)模建設(shè)保障房，當(dāng)然現(xiàn)在看速度在放慢，現(xiàn)在改成700萬套新開工，這是房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，這兩塊重點(diǎn)都在進(jìn)行。

　　房價上漲過快、房價不合理什么原因造成的？是因為過去若干年特別是2004年一直到2010年我們房價漲幅超過居民收入的漲幅，工資增長速度慢于房價增長速度，我看了一下大概是過去2004-2010年職工工資收入增長平均每年增長9%左右，而房價的漲幅大概達(dá)到10.5%-11%，總體來講中國的房價偏高，在一些中小城市的房價和收入之間還是相對合理的，不合理的是一些大城市，比如說北京、上海、杭州等等我查了一下那個七八年當(dāng)中這些地方的居民收入增長大概9%-10%，房價每年增長超過20%，房價上漲過快、房價不合理是大城市的房價不合理，為什么北京上海這樣的大城市房價不合理？因為房價是由購買力決定的，這么多供應(yīng)量誰來買？當(dāng)然賣給最有錢的人，北京上海這些地方買房者都是全國有錢人，中國貧富差距那么大，都跑北京來買房肯定房子不夠賣。

　　有人跟我說中國每個縣里面縣太爺在北京都有房子，我相信。這個必然導(dǎo)致北京、上海這樣的城市房價上漲，如果再不限購的話大家還要來買，但是許多中小城市房價并不高，是相對合理的。我昨天在陜西漢中過來，他們說漢中是地級市的房價四五千，縣級房價三四千，甚至還有兩千多的，我說這個地方不存在什么泡沫問題，但是我們現(xiàn)在媒體輿論全國的泡沫都是泡沫。那么，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到合理價位現(xiàn)在已經(jīng)明確了是一些地方而不是所有的地方，如何使房價達(dá)到合理價位？剛才說不合理是由于過去若干年房價漲的比收入快，如果從現(xiàn)在開始從去年開始收入比房價漲的快房價慢慢漲，房價溫和上漲而收入仍然保持8%的增長是不是促進(jìn)房價合理的回歸了？房價收入比衡量房價高不高。所以，現(xiàn)在看來比較合理的可行的辦法房價基本穩(wěn)定，甚至包括一些溫和的上升，但是我們的收入仍然能保持8%-10%的增長，這個過程就是合理回歸的過程。

　　比如去年，2011年全國的房價大概漲了3%-4%，沒有扣除CPI，如果扣除CPI可能是負(fù)增長。只要今年的房價總體上保持平穩(wěn)，有的地方穩(wěn)中有升，有的地方穩(wěn)中有降，有的地方相對平穩(wěn)都可以促進(jìn)房價的合理回歸，只有房價平穩(wěn)情況下銷售才可以穩(wěn)定，投資才可以穩(wěn)定，財政才可以穩(wěn)定，GDP才可以穩(wěn)定，這是我對房地產(chǎn)的分析。

　　所以，我認(rèn)為現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)軟著陸房地產(chǎn)也要軟著陸，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售量也是同比下滑的，如果搞好了可以相對平穩(wěn)，房價平穩(wěn)、新開工財政收入也會平穩(wěn)，這樣才是比較可取的。這是我對房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展的一種判斷。

　　如何使房地產(chǎn)市場保持一種穩(wěn)定的政策環(huán)境也是很重要的，現(xiàn)在中央對房地產(chǎn)政策我把它歸納成三句話，第一句話叫做遏制投資投機(jī)性需求；第二句話叫滿足保障性需求；第三句話叫支持剛性需求。三類需求，中央政策現(xiàn)在差異化的信貸政策、差異化的政策，政策是有區(qū)別的、有差別的，這就是我對樓市的政策的一個理解。

　　下面我想對這三個需求做一個簡要的分析。第一句話叫做遏制投資投機(jī)需求，現(xiàn)在中央文件都是這樣說的，遏制投資投機(jī)需求，其實正確的概念應(yīng)該是遏制投機(jī)性需求，不應(yīng)該把投資性需求作為遏制對象，投資性需求是我買來房投資的是可以給社會提供有效供應(yīng)的，這樣的不應(yīng)該遏制，不是鼓勵老百姓財產(chǎn)性收入，這樣滿足租房者的需求活躍房地產(chǎn)市場又實現(xiàn)了投資價格為什么要遏制？但是我們現(xiàn)在認(rèn)為一時分不清投資和投機(jī)之間的關(guān)系，在政策精準(zhǔn)方面還不夠，沒有區(qū)別投資和投機(jī)，所以投資投機(jī)一起打。相反我知道在美國，我有一個朋友在美國一套房自己住、一套房出租，他告訴我出租的那套房物業(yè)稅減免鼓勵你出租，因為你給政府、給社會提供了有效供應(yīng)，而我們現(xiàn)在是遏制的，所以如果政策精準(zhǔn)度好一點(diǎn)把投資和投機(jī)區(qū)別，比如長期持有的應(yīng)該是出租的是作為支持的，而投機(jī)炒作的是應(yīng)該遏制的。

　　第二個就是保障性需求，保障性需求應(yīng)該是盡力而為，但是又要量力而行。既要大規(guī)模建設(shè)又要逐步的推進(jìn)把這個關(guān)系處理好，保障性住房這幾年規(guī)模很大，但是我們發(fā)現(xiàn)問題不少，弄虛作假的、質(zhì)量問題、分配問題等等這方面時間關(guān)系不展開說，恐怕要很好的進(jìn)行政策的研究調(diào)整。