高品位住宅小區的規劃設計

 

　　高水平規劃設計，是提高小區品位和受消費者歡迎的前提。很多在市場暢銷的優秀小區，都通過深入的市場調查，項目調研，準確定位，然后特色高水平的規劃師進行招標式規劃設計，從多個方案中擇優，從幾個方案中優選其中的精華，集眾優于一身，再反復研討修改，最后才拍板定案。任何規劃方案，都不可能是十全十美的，只有經過這種真正下功夫的反復提高的過程，才有可能出精品。大量實例表明，深入的市場調查，準確的市場定位，精明的策劃，正確的決策，以及高水平的規劃設計，是項目成功的最重要因素。

 

　　一、高品位住宅小區的規劃設計

 

　　高水平規劃設計，是提高小區品位和受消費者歡迎的前提。很多在市場暢銷的優秀小區，都通過深入的市場調查，項目調研，準確定位，然后特色高水平的規劃師進行招標式規劃設計，從多個方案中擇優，從幾個方案中優選其中的精華，集眾優于一身，再反復研討修改，最后才拍板定案。任何規劃方案，都不可能是十全十美的，只有經過這種真正下功夫的反復提高的過程，才有可能出精品。大量實例表明，深入的市場調查，準確的市場定位，精明的策劃，正確的決策，以及高水平的規劃設計，是項目成功的最重要因素。

 

　　在規劃指導思想上，不能一切從暢銷、從高利潤出發，應該把經濟效益、環境效益和社會效益結合起來，以營造最佳居住環境、最好居住條件為中心，使小區規劃達到企業目標功能、環境功能、社會功能的要求，建造出最適合人居住的達到以下目標的住區：

　　1、生態環境優秀的住區；

　　2、山水景觀優美的住區；

　　3、功能質量優良的住區；

　　4、人居文化上乘的住區；

　　5、物質、精神可持續發展的住區。

 

　　為建設這類高品位住區，在規劃設計上應逐步做到：

 

　　1、住區空間布局合理化、科學化。

 

　　一是從"以人為本"出發，建筑與環境并重，現實與適當超前結合。一般應做到二三十年不落后，需要時可再改造、提高。住宅的套型和內部功能應從改革開放前經濟水平較低時期主要解決"有房可住"的生存功能問題，向今后的實用型尤其是舒適型發展，發揮住宅及住區的發展功能、陶冶功能和享受功能。除解困型、安置型住宅和廉租住宅的套型面積較小、房室較少之外，舒適型住宅應是面積較大，房室較多，部分還可設書房、健身室等，使住宅及住區能滿足人的生理需求、健康（運動、保健）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求、休閑需求。當然，這一切都應在經濟上可負擔的條件下取得。

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　　二是住區的功能區應布置得當，有豐富的層次，布局結構有特色。住區以居住為主體，但在教育醫療、文化娛樂、體育鍛煉、交通出行、園林綠化......等功能區也要環繞居住中心，根據人的需要，合理布置。住宅樓的投影面積所占用地面積的比例（密度）應控制在30％以下；綠化用地一般應超過35％，并盡可能擴大，如有的優秀住區已達到50％以上。綠地分布應按集中與分散相結合，便于居民就近使用的原則。科學地布置中心公園、分區中小公園、組團綠化、屋旁和路邊綠化。中心公園應大小有度，除特大型住區外，住區內一般不宜建大型公園，而應著重搞好分區中小公園或主題公園和組團綠化。公共服務設施尤其是體育鍛煉、老人休閑、兒童游戲活動場地，既要適當靠近居住區域，方便居民使用，也要防止對住戶的干擾。

 

　　三是住宅群體的布置，應提高院落功能，增大交往空間。合理的組團圍合式??院落、群落式可以豐富建筑空間環境，優化組團園林設計，方便居民交往和休憩、鍛煉。也可以設計立體交往空間，在相鄰的住宅樓（尤其是高層）之間及樓頂設計幾個交往層。有的住區設計了三面連體住宅樓，在圍合空間的第二層設露天綠化、活動平臺（首層架空），也頗受居民歡迎。在山坡地段，為便于依山就勢建房，增加建筑群體的梯度層次，可以適當設計一些排列式布置。但這種布局也應注意提高住宅群落功能，布置好住宅行列間的園林綠地和交往空間。

 

　　2、住區的建筑設計與環境的組合應凸顯我國文化內涵，表現豐富的、有個性有特色的主題。

 

　　住區應根據其所在地段、城市大環境確定其主題定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬歐化、洋化風格。市中心區、郊區、山區、河畔、風景區......的住區規劃應因地制宜、與大環境結合，善于發揮地段優勢。能借景建住區則更為理想。城市遠郊、近郊的小區，特別是主要為居民假日居住的小區（即所謂5＋2模式??5天工作日在城內住，2天假日在郊區度假），應提供更多的游樂、休閑設施和優美景觀，讓居民在假日住得舒適，玩得歡心。

 

　　住區的個性、特色十分重要，即使是同一發展商開發的小區也應表現不同的特色，不應照搬、"克隆"。近年已有不少住區做好了個性、特色的文章，如有的以濃郁的文化氛圍為主題，有的以山水園林為主題，有的以生態環保為主題，有的以健康??體育為主題......都取得成功。不但住區要表現特色，住區內住宅組團（群落、院落）也應盡可能有各具特色的住宅群體形態、標志，尤其是大型住區。如深圳一個名為"四季花城"的小區，就按不同季節花卉布置院落，并以花命名。即使是主題不突出的住區，在園林設計、建筑造型、社區服務等方面也應表現出不同的特色。各具特色、五彩繽紛的住區、住宅越多，必然是居住質量越高、居住環境越好，城市景觀越美。

 

　　3、努力建設住區的生態環境系統。

 

　　在住區規劃中要防止盲目提高容積率、只重建房不重環境的傾向。對住區空間的布置，必須首先考慮生態環境，并按生態要求，本著"以人為本"原則，在住宅布置、環境布置、交通系統......等環節保證住區有充足的日照，清新的空氣，良好的通風，潔凈的水面，盡可能擴大綠化面積，提高植物的中面系數（多種樹）和造氧功能。不讓小區有裸露泥地，以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹林和水面，并使其合理使用。絕不能盲目破壞自然山水，隨便推山建房，砍樹取地。同時要做到處理"三廢"，凈化空氣和水面，落實防風、防塵、防曬措施，改善小氣候，使住區生態環境比原來好得多。

 

　　生態住區要提倡環保理念、節能理念，充分利用環保材料、節能材料，使用太陽能，節約用水，垃圾進行無害化處理。

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　　4、美化住區景觀系統，建設"山水住區"。

 

　　"山水住區"不是簡單的住宅群加山、加水。它的內涵主要是科學地利用原有山水，適當地創建人造山水，使住區園林化、生態化、美觀化，做到"常年葉綠，四季花開；開門見綠，推窗見景；雨不見泥，風不起塵；空氣清新，賞心悅目"。同時使自然環境繼承、發揮中國文化傳統，做到傳統與現代結合，洋為中用，設計出高品位、有藝術價值、觀賞性強的山水園林景觀和各類小區，表現高明的創造性，傳統的文化性，高尚的觀賞性，顯現濃郁的詩情畫意，滿足人們的精神追求、文化需求。

 

　　順德碧桂園利用有山有河的優勢，營造從大的山頂公園，到各個住宅組團的中心花園（都有人造水景），到各棟建筑物的樓旁園林、路旁綠帶、住戶花園，多層次的、大面積的山水景觀，住宅布置在大花園中、小花園間，形成樓景交融的"畫卷"，戶戶見景的住區。

 

　　有的住區運用傳統與現代相結合的造園手法，在無山無水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒彎曲流動的溪澗水景，住宅建在種滿灌木、花卉的"山溪"、"山丘"旁邊，使居民在鬧市"推窗見景"地享受到自然氣息和生態美景。

 

　　5、交通道路應合理分流，減少對居住的影響。

 

　　住區的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少對住的干擾，保證住的安寧為原則進行布置，以達到通達性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。

 

　　住區道路系統應分級明顯、架構清楚，既要與城市公共系統銜接，又要避免城市公交道路穿住區而過。如果城市規劃確定公交道路必須穿過住區時，在可能條件下可設計地下道路，以防止對住區的嚴重干擾。

 

　　小型住區應避免機動車道進入居住區域。有的住區建成"無車小區"，即把機動車道和停車場都設在地下，機動車從小區門口進入地下，居民在地下停車場可直接乘電梯到居室，車輛對住宅區域全無干擾，效果良好，居民滿意。

 

　　住區的停車位要數量合適、設置合理，有利于優化環境、節約用地，減少對居民的干擾。隨著私人小汽車的不斷增加，原來有的住區按總住戶數的20％、30％設置停車位，已顯不足。有的檔次較高的住區已按總住戶數的百分之七八十，甚至100％設置停車位。多少合適？應根據不同類型住區不同居住人群，按適當超前原則確定。停車位的布置不能影響環境的美觀，要盡可能減少空氣污染、噪音干擾，而且應節約用地。住區停車場以設在地下、半地下較為適宜，有以下幾種形式：①半地下停車場與綠化組合??在同出地面的車場頂種植灌木、花卉、草坪，以至花架、花壇，一舉兩得。②全地下車庫??其頂面的覆土應綠化，并與周圍地面園林融為一體。③架空平臺下停車庫??在數幢住宅圍合的空間設架空平臺，其下停車，其上為綠化、交往空間。但由于車庫靠近住宅，要設法防止對住戶的干擾。④在綠化帶塔棚架停車??這應盡量少用。但如果能做到停車地面仍有綠（用磚塊鋪地，地磚邊縫種草），棚頂有綠樹遮蔭，不靠近樓旁，噪音很少，則未嘗不可。

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　　二、高品位住區的住宅建筑設計

 

　　高品位住區住宅建筑設計的基礎，是遵循國家和地方政府已經頒發的特別是近年頒發的設計規范和有關文件。隨著經濟、社會的發展，生活水平的提高，時代風尚的影響，住宅的設計要求也會發生變化。當前，住宅正在從安置型向實用型、舒適型發展。從實際調查看到，各個時期建成的住宅都有品位高低之分。但在居住擁擠時期，住宅發展的重中之重是解決有房可住的問題，沒有特別重視提高住宅品位的問題。今天，雖然住房擁擠問題在城市仍存在，但它所占比重已比較小，不少城市已完成住房解困任務，并向新的住宅建設階段發展。因此，提高住宅品位，對當前住宅建設具有普遍意義，但本文只著重論述實用型和舒適型住宅的品位問題。

 

　　1、增強住宅設計的創新觀念。

 

　　一是居住功能多元化。當前，住宅從過去主要強調生存功能向同時重視發展功能、享受功能過渡。住宅不但是一個生存空間，同時也是發展空間、享受空間。住宅除了必須具備的基本生存條件之外，還要設計供住戶及其子女讀書學習、藝術培養、作畫寫書、健身鍛煉、文化娛樂......等空間以及能使住戶得到舒適享受、視覺享受、感覺享受的條件和設施。

 

　　二是住宅設計要有超前性和彈性。普通住宅應參照國家小康型示范小區設計導則進行設計，并在套型、功能、環境、配套設施等方面適當超前，預留可以調整、改造的余地，做到二三十年不落后，四五十年可改造。住宅由于居住者年齡、家庭成員的變化，或由于變換居住者，應在必要時可對室內布局、分隔靈活調整；也可以兩套合一套，三套變兩套。

 

　　三是居住空間設計多樣化。從平面空間設計向三維空間設計發展，根據市場需求，適當設計復式、躍式、錯層以至躍復式合體、三層錯層式等住宅模式，使居住空間更活，適合不同消費對象的愛好。

 

　　四是住宅設計的科技應用集成化。新科技的發展、推廣應用已由單一性逐步向集成化發展，住宅設計也應適應這趨勢。

 

　　五是住宅設計走向信息化。應適應知識經濟浪潮的發展，多掌握技術信息，包括設計理論、市場信息、設計科技、政策導向，不斷更新知識，設計出具有創新價值的住宅。

 

　　六是住宅設計要求精品化。要摒棄那種照套圖紙的陳舊設計手法，通過深入的市場調查，對各類住宅設計進行對比研究，多方面應用科技成果，設計出價值更高的精品。

 

　　2、住宅設計要以市場為導向。

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　　居住潮流、住宅市場常有變化。在改革開放前很多住宅單元不設計起居廳（尤其在北方城市），后來又流行"三大一小"設計（大廳、大廚、大衛、小臥室），目前又在不少地方出現大臥室和特大起居廳（超過30平方米）的設計，出現大臥室和大衛生間的設計。增大客廳面積有方便親屬聚會、朋友交往的需要，還可表現住宅主人的身份。增大臥室和衛生間的面積，是人們已感到這兩處是最讓人能舒適享受的居住空間。

 

　　在套型面積方面，一些發達國家曾經出現過套型越建越大的傾向，發展到每套150平方米左右，甚至更大。但后又逐步回落到100－120平方米（美國除外，因其住房面積特別大）。我國個別城市近年也出現過120平方米左右的住宅單元暢銷，小單元滯銷現象。不少城市則仍是中小套型暢銷。

 

　　這一切都是市場需求的變化引起的住宅設計趨向。我國實行住房分配貨幣化后，購房主體是個人，不是集團。購房者往往要經過貨比幾家甚至幾十家，全家出動現場調查、商量，有的還要請教專家之后才下購房定金。他們對套型面積、房室布置、功能質量、工程質量、立面造型、居住環境、配套設施等等，都是十分注重的。而在各個時段、各個城市、城市內的不同區域，人們對住宅及其功能的挑選也是有變化的，這就是市場變化，設計師必須及時地、敏銳地掌握（最好能預測）它的變化，才能設計出符合市場需要的住宅。

 

　　3、住宅設計要講究文化性、藝術性

 

　　文化性、藝術性最能反映住宅和住區的品位。住宅的外觀和內部設計都應力求美觀、高雅、和諧、明快、簡潔，營造高尚的視覺環境，滿足人的心理需求，反映深刻的文化內涵、蒸蒸日上的時代精神。外地的、外國的住宅設計可借鑒，但不宜照搬。成功的做法是，通過汲取其精華，發揚本身的長處，創出有地方特色和風格的高雅作品。

 

　　建筑造型反映城市的文化，地區的風貌，也是商品（房）的包裝。不少發展商都十分注重這一環節，到處請名師精心設計，對方案反復推敲，甚至十易其稿，才拍板定案。成功的作品都是文化內涵豐富，藝術性強的結晶。

 

　　4、住宅建筑應力求造型完美、比例適當、色彩協調，與環境配合相宜。

 

　　各地近年建成的優秀小區都十分注重住宅的立面造型和色彩。外立面可以說是建筑的時裝，城市的面容。有的住宅以現代、明朗、動感為主調，表現生氣勃勃、積極向上。其外立面使用紅褐仿石面磚，墻體由米黃色噴涂向上過渡到頂部乳白色，輕快、簡潔。有的樓房采用白色為墻體主色調，與大面積的綠帶、樹林相襯，顯得醒目、明朗。有的高層住宅樓以素色墻體與淺綠色小弧度玻璃窗相配，矗立在湖畔、江邊，構成悅目的景觀。有的住宅外墻采用暖色調，烘托暖融融的住家氛圍，并與圍合組合相呼應，受到好評。有的住宅立面采用橫線條，黃色為主色配頂部白色檐線，局部紅色勒線，香檳色窗框，弧形窗，顯得飄逸活潑，建筑立面造型和色調采用可多式多樣，但應根據特定的環境精心設計。應注重協調性、和諧性、耐看性。立面要防止單調沉悶，盡量做到流暢大方，簡潔明朗，虛實有度，剛柔相濟，有節奏韻律感和時代特征，經得起時間的考驗。

 

　　建筑立面不強求一致，有的顯現浪漫情調，給人新潮之感。有的以清雅色彩、質樸形象，表現另一種風格。有的突出典雅端莊形象，使造型表現高貴。

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　　5、建筑設計應顯現人的中心地位，現代性和實用性。

 

　　住宅內部平面布局要突出"以人為本"思想，不讓人屈就于建筑，成為建筑的附屬。而是符合人的生活活動規律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。過去有的住宅在客廳布置了通往臥室、廚房、衛生間的四五個門戶，干擾很大，很難住得舒適，更難體現居住的私密性。這種落后設計目前雖然已經不多，但也不是已經在所有住宅中都達到了功能布局科學、合理的要求。一些高品位優秀住宅設計近年發展了設計理念，豐富了設計思想，取得成功，使住宅室內布局顯現人的中心地位，更加實用、舒適。

 

　　住宅的動靜功能分區已得到較多的體現，把工人房、餐廳、廚房、公用衛生間集中布置，與靜區臥室、書房、化妝間，以及半靜區客廳形成三個互相干擾相對較小的分區布局，顯得比較合理、適用。

 

　　主臥室的設計變化已從過去主要考慮用于睡眠，延伸到休息、核妝、看書......。主臥面積加大到12平方米以上，豪華型住宅超過20平方米；配舒適、多功能衛生間、化妝間和主臥陽臺；與書房相連，便于工作、學習、電腦操作。

 

　　起居廳是家屬聚會、娛樂和會客之處，不宜采用狹長形、異形，以方正、寬敞、明亮較佳。尤其要處理好廳內交通，防止出現交通面積過大、房門過多，影響使用功能的弊端。要使客廳具有足夠的少受干擾、相對穩定的空間。

 

　　住宅次空間的功能要得到更多的重視。廚房與餐廳相鄰，構成餐飲空間。有的設計開放式廚房，使餐飲空間更覺寬敞。

 

　　衛生間的功能不單是洗臉和大小便，沐浴功能（衛生間內設沐浴小空間）、化汝功能應得到重視。但淋浴區與便溺區應隔開。主衛生間更宜適當增大面積，有的還設按摩浴缸，有的與衣帽間相連，力求舒適。儲物空間也在不少住宅單元中有了位置。

 

　　陽臺在住宅中起到重要作用，是直接接觸室外空氣、陽光之處，應盡量發揮它的綠化、休息、觀景、乘涼、健身等多個功能（相鄰廚房的工作陽臺還有助廚工作功能），面積不要過小。有條件者，還可設計大面積陽臺、多個陽臺，以至面積比陽臺大得多的無頂蓋的露臺，使之成為空中私人小花園，讓人住得更愜意。

 

　　戶型設計、室內布局要盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內景觀向室外延伸，讓住戶更多地親近自然。因此，窗戶要加大（有的住宅把窗的橫向尺寸加到八九十厘米寬），窗臺要降低，還可設計弧形窗、落地窗、轉角窗、寬角度窗，讓住戶對室外景觀一覽無遺。但窗戶加大后，夏天室內溫度高，能源消耗也高。

 

　　隨著經濟、科技的迅速發展，居住功能也日益增多。尤其是信息網絡發展后，在住宅內辦公也會多起來。健身的需要也比過去大得多。因此，在住宅單元內除了最基本的廳、房、廚、衛等空間外，適當設置書房、工作間（電腦室）、健身房或健身陽臺、露臺、化妝間、衣帽間、貯藏室、門廳......，已成為住宅新的功能空間。當然，這需要足夠的單元面積作基礎，一般實用型、中小型住宅單元難以辦得到。

 

　　6、住宅的層數構成應結合城市實際合理確定。

 

　　住宅層數的構成應從有利于提高土地利用率，豐富建筑空間，保證環境良好的原則出發，合理地科學地規劃。一般來說，小城市和鎮的住區應以多層、低層住宅占絕大多數，適當建一些中高層；大、中城內住區應是多層、低層、中高層住宅相結合，適當建一些高層；特大城市郊區住宅小區應以多層、中高層住宅為主，適當建一些高層；特大城市中心區還可以適當建一些超高層。別墅小區應適當控制。七層及七層以上的樓房均應設置電梯。各類住宅區都應將住宅空積率、建筑密度控制在符合規定，并保證能有良好居住環境、能有足夠的綠化面積、能相應興建配套設施的原則上。絕不應為了經濟收益，犧牲環境，影響環境，盲目增加容積率和建筑密度。

 

　　三、高品位住宅小區的環境創優

 

　　住宅是住區的主體，環境是住區的基礎。高品位住宅小區必須是居住環境好、生態環境優、景觀環境美的住宅，能夠表現它的文化性、舒適性、陶冶性、祥和性，能夠滿足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。

 

　　住區環境對城市有巨大的、直接的影響。住區環境既有物質方面??"硬環境"，也離不開精神方面??"軟環境"，兩者必須緊密結合。住區的"硬環境"主要包含能滿足人的居住、生活需要的居住空間、交往空間、景觀空間、公建設施、文化設施、教育設施、體育娛樂設施、交通設施、商業服務設施......；住區的"軟"環境主要是社區精神文明建設及多層次的社區文化活動，創造高尚的文化氛圍，讓居民及其子女得到良好的文化教育，高尚的道德陶冶，適宜的健身體育鍛煉，豐富的藝術享受，以及優美的景觀欣賞。

 

　　這里著重研究住區的綠化和景觀環境的優化問題。

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　　1、住區園林化應力求創新，各具特色。

 

　　不少高品位小區都在山水園林景觀上做文章，創出各具特色的景觀環境。廣州二沙島以綠、靜、美為主題，點、線、面相結合，突出江景，展現亞熱帶氣候特點和地方風情。房前屋后布置園藝，多層次主體綠化，造成無處不綠的居住空間。建筑錯位布置，前低后高，增加觀賞江景戶數。麗江花園追求現代化人居與優美自然環境的和諧統一，營造以大型人工湖為中心的中軸景區和多個組團花園，形成優美的園林式住區。祈福新村以"環境新村"、"詩意人居"的目標營造居住空間和綠化景觀。依山（自然山）停傍湖（人造湖）布置住宅群和多個不同風格、不同特色的主題公園、花園和農莊，使住戶擁有十分豐富的休閑、觀賞、娛樂游玩空間和直接參與種養的場所（農莊）。奧林匹克花園環繞健康的主題，設置泳池、運動場所、健康中心、家門口運動器械，以及健康步級、養生步徑、兒童歡樂步徑、青年動感步徑。翠湖山莊把中庭花園瀑布、樓間涌泉、架空首層綠化、屋旁綠地與園林景觀連成一體，建成覆蓋整個小區七八成面積（車道入地下）的"萬象翠園"。深圳華僑城以尊重自然、保護生態為指導思想，把原有山坡和綠化資源建成多姿多彩的山景，把山塘、小溪整理成優美的水景，住宅建在青山碧水、林木蔥蔥、處處有景的環境里，顯現回歸自然、保護生態的特色。廣州頤和山莊借用頤和園的意境，借助天然山水，建造山頂公園（占地8萬平方米），觀景頤天閣，昆明湖，故事畫廊，萬壽宮會所，湖濱亭臺樓閣。再以小溪流水、假山瀑布、噴泉山石等點綴，建成一個具有天然特色的生態型、環境型住區。

 

　　有創新、有特色才有生命力。無論是住區的建筑造型還是景觀空間布置都不能千篇一律，千人一面，不能"克隆"照搬，即使是同一發展商開發的小區也不宜個個雷同。

 

　　2、住區山水園林景觀和植物花草應有層次，豐富多采。

 

　　一是空間層次：從小的樓頂、樓旁綠化，路邊綠化，到組團綠化、小花園，到中心花園、各類主題花園都應做到層次分明，各有特色。除了特大型住區外，一般應少建大公園，多建小花園、組團花園，使居民就近享用綠化帶來的好處。

 

　　二是植物品種層次：草地、花卉、灌木、喬木，喜陽植物、喜陰植物，不同季季的植物，都應合理布局。切忌跟風，過多地、過大地營建大型草坪，大種棕櫚科植物。應因地制宜，講究科學。草坪生態效益和造氧功能都比樹木低很多，而它的養護費卻比樹木高3－5倍。而且它的耗水量大，遮陰功能差，尤其是亞熱帶地區更不宜把大草坪作為主要綠化途徑。應選擇適合本地生長的植物種類，多種園林當家樹、鄉土樹。適當選用一些外來的、能在本地生長良好的樹種來調劑也是可行的。

 

　　3、住區園林應與方便人際交往相結合。

 

　　在住區環境建設中，應注重營造人際交往空間，除文化娛樂場所外，組團綠化空間是理想的方便的人際交往空間，應作為住區園林建設的重點，把它建成既有觀賞景觀又有交往設施（亭臺、桌椅、器具等），又便于居民就近享用的綠化空間。

 

　　城市人住在各自的單元住宅中，老死不相往來，樓上樓下互不相識。在住宅圍合組團、庭院中營造優美的環境空間，必然會吸引大量居民，尤其是老人、兒童到此休息、游玩，進而互相交往談心，對克服"城市病"，尤其是減少老人的孤獨感是可以起到重要作用的，應該提倡。

 

　　住宅樓首層架空也是增大人際交往和綠化空間的好辦法。可在架空層設置居民休息、健身，老人、兒童活動的設施，種植喜陰的矮科植物和花卉。

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　　4、利用、改造自然景觀與人造山水景觀相結合。

 

　　未經開發改造的山嶺、荒林、湖水、山塘，往往難以達到理想的要求，合理的做法應是：有景用景，用景改景，無景造景，天然與人工結合。例如對水面較寬的山塘通過種植、造島（必要時）、架橋、清污、凈化不體等辦法可以改造成景色宜人的優美平湖，使住區具有難得的水景。相似的辦法也可以把原有的荒山、亂林改造成層次豐富優美的山景、林景。山坡地段可因地制宜地建設房屋，讓樓外人看到層層瓊樓，為住區增色不少；樓內居民由于樓房的高低差可更多地觀賞樓外景觀，比平地建樓更勝一籌。

 

　　人造景觀在住區甚有用武之地，湖面、泳池、小河、山溪、瀑布、涌泉、假山、亭臺、拱橋、連廊......都可人造，但要求造有水平，不落俗。有個住區本來無河無湖，但投入1000多萬元資金開挖寬達30多萬平方米的人工湖，并對湖濱、湖中、小島等進行綠化、美化，設置游樂、體育設施，住區環境大為改觀，湖濱住宅成了暢銷房。

 

 　　5、發展立體綠化，營造空中景觀。

 

　　這是有效增大住區綠化面積，改善環境，美化住區的重要措施之一。立體綠化通常有陽臺的花卉、盆景，墻面的攀懸植物，天臺的花卉、藤類瓜果。還可以在高樓之間的連接橋和平臺，以及高樓中間的架空層營造空中花園。在房屋的一切可以利用的地方都綠化起來，其綠色效果必然更為顯著。

 

　　立體綠化的另一方面是植物的種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀。一些住區地處城郊大道旁，更應在住區邊緣種植一層或幾怪喬木、灌木，阻隔噪音和塵土。

 

　　6、住區綠化與體育活動場地結合。

 

　　根據住區居民對體育活動的需求，除建硬地運動場外，還可興建一些草地運動場，如微型高爾夫球場、草地滾球場。這種既增大綠化面積，又增加居民體育活動場所的做法是一舉兩得的，值得積極提倡。

 

　　7、住區園林應力求美、靜、凈、潔。

 

　　住區各類景觀布置和小品、雕塑等，都應由專家設計，使之具有高品位構思和藝術水平。住區的景觀要美，環境要靜，噪音要小，水面要凈，空氣要潔。機動車輛的噪音、廢氣應減少到最低限度。不論大、小水面都應常年潔凈，防止變成污水塘、"龍須溝"。流水、瀑布、涌泉盡可能循環使用，并使其起到滌凈塵埃、凈化空氣的作用。提倡使用雙管分質供水體系，直飲水供到住家，并同非飲用水分開供應。

 

　　8、住宅綠化應合理控制成本，減輕居民負擔。

 

　　住區應對過大規模的、過高檔次的和過大成本的綠化項目，加以控制。要根據社會和居民的經濟水平營造景觀環境和服務環境。設計過寬的草坪，種植名貴的樹種和百年老樹，建造過大的會所及超豪華的裝修，都會明顯增加商品房成本和物業管理費開支，應從減輕居民經濟負擔出發，合理設計景觀和設施。

 

　　9、居住環境的優化必須有豐富社區文化支撐。

 

　　一是住區各種園林景觀的設計，必須具有我國傳統文化內涵，顯現中國式的詩情畫意。

 

　　二是住區應為居民組織各式多樣的文化、教育、體育、娛樂活動，使他們不但能觀賞、享受優美園林景觀，而且能參與吟詩、作畫、歌唱、健身、表演、娛樂......，得到高尚的精神享受。

 

　　三是住宅環境的優化，必須有高水平的物業管理相配合，在住區管理、服務中，在社區組織的各類文化活動中，培養、提高居民及其子女的道德情操和文化藝術素質。

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　　四、住宅小區的智能化建設與新科技應用

 

　　高品位住宅小區應積極應用新科技，逐步實施智能化建設。

 

　　根據建設部1999年4月制定的《全國住宅小區智能化技術示范工程建設大綱》對示范小區的要求，優秀小區、高品位小區至少應達到示范工程技術含量的普及型，進而向先進型、領先型發展。普及型的功能要求是：

  ①設立計算機自動化管理中心；

  ②水、電、氣、熱等自動計量、收費；

  ③住宅小區封閉，實行安全防范系統自動化監控管理；

  ④住宅的火災、有害氣體泄漏等實行自動報警；

  ⑤住宅設置緊急呼叫系統；

  ⑥對住宅小區的關鍵設備、設施實行集中管理，對其運行狀態實施遠程監控。

 

　　先進型的功能要求除了要達到普及型全部功能外，還要做到：小區與城市區域聯網；住戶通過網絡終端實施醫療、文娛、商業等公共服務和費用自動結算；住戶通過家庭電腦閱讀電子書籍和出版物等。

 

　　領先型除達到上述要求外還要求：小區開發建設應用HI－CIMS技術，實施小區開發生命周期的現代信息集成系統，達到住宅小區建設提高質量、降低成本、縮短工期、有效管理、改善環境的目標。增強推進住宅產業現代化力度，保障有效供應，加速住宅建設成為國民經濟新的增長點。

 

　　目前已有一些住宅小區達到或基本達到普及型或領先型智能化功能要求。比如，深圳梅林一村實施家庭智能化系統，以智能數據終端、紅外線探測器、緊急按扭、煤氣泄漏報警器、門磁、自動門鎖、智能水表、電表、煤氣表等組成全套住戶室內防盜防搶系統、遠程抄表（三表）系統、緊急求助系統、煤氣泄漏探測系統、室內計算機網絡系統、有線電視系統、電子巡更系統、室外攝像監控系統。而且為住戶預留以下智能化功能：室內電器自動控制和防火系統、股票操作系統、視頻點播系統、電視門鈴系統、車輛出入口管理系統、路燈自動控制系統等。其中能確保居住安全的系統已經做到：當住宅發生盜警、火警、煤氣泄漏、發生異常（如進屋打劫）時，住宅里的聲光報警系統避動，信號即行傳輸到智能管理中心，在管理中心計算機監控屏幕上的住戶地圖相應部位出現聲光報警和顯示具體地點、住戶，并即行通知相應人員趕赴現場解危、除險。

 

　　廣州保利花園小區在使用"四新"和推行智能化建設方面也取得顯著成績。他們以科技為先導，廣泛應用建設部推廣的新技術、新材料、新產品，把建筑體系、部品體系中先進的成套技術集成運用，對傳統住宅建設技術進行改造，實行資源的合理利用和優化配置。這個小區采用的新技術、新材料主要有：異形框架柱、隱形梁、水泥珍珠巖塊（用于隔熱）、聚胺脂防水涂料、環保型赫利斯礦物涂料（用于外墻）、鍍膜鋁合金窗、暗管暗線、下水管走戶外、集中供熱水管、新型PVC（UPVC）及鋁塑復合管（上下水管）、節能便器、聲光控開關和節能燈具，廚衛采用整體標準化設計裝修技術。該小區還按15年不落后的要求進行智能化建設，采用國家三星級小區智能化綜合布線，以先進的光纖、交換網絡平臺為基礎，綜合運用Computer、Communication、Contnol、CRT四項技術，實現主干千兆、百兆到樓、十兆交換到戶。每戶安裝煤氣泄漏報警系統和家庭智能控制器。所有業主、住戶都配IC卡，用于通行、消費、購物、停車、轉帳交費。在小區四周及區內交通道、中心綠地、社區中心、學校周圍都設紅外線探測器、探照燈、攝像監視點、電子警察，做到小區無死角、無漏巡，確保安全。小區還設有"電子保姆"可幫住戶在回家前5分鐘打開空調，代買菜、訂餐，或呼叫社區服務人員上門服務（包括家務勞動），還可幫住戶安排播放VCD電影、名曲。

 

　　麗江花園于1999年在小區內建立光纖寬帶網絡信息平臺，計劃在2002年前完成整個小區的網絡化，使所有住宅和商鋪實現寬帶上網功能，促進住區生活的現代化。

 

　　東莞東泰花園中心區，于1999年9月被建設部列為"全國智能化住宅小區"，投資1500萬元實施住區安全保障、磁監控報警、煤氣泄漏報警、家庭股票交易、三表自動計量、網上購物、急病救援、網絡選看節目、物業管理系統......等等。這個住區的智能化試點正在積極發展，已取得初步成果。

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　　總的來說，住區智能化主要向三個系統發展，一是家庭智能控制系統。除上述一些小區已實施的項目之外，還有電話線被切斷與防破壞報警、系統報警自動強制占線、遙控護理與緊急呼救、家庭安全狀態與報警準確性確認、程序自動化功能、遠程遙控功能、紅外線遙控調節功能、電源遠程控制及調光功能、電子聲音郵件信箱、住戶信息管理、報修管理等等；二是住區綜合信息服務。主要有休閑娛樂信息、購物信息、日常資訊發布、生活時尚推介、用戶意見反饋、醫療衛生常識、遠程醫療診斷、居民求助信息......；三是物業管理系統。主要有供電、公共區照明、給排水、電梯運行、電視、停車庫等的監控、管理，出入口及巡更控制，報修、收費管理，社區服務等等。

 

　　在住區智能化發展中應樹立"以人為本"的思想，按照適用性、可靠性、先進性、可行性、標準化、可擴充性的要求，從實際出發，按適當超前原則謹慎選擇和確定智能項目。對技術的成熟程度、投資多少，運行收費等都應認真研究、測算，再作確定。一些運行收費較高、暫時與居民經濟能力不適應的項目，可預留選項，逐步發展。

 

　　在新技術推廣中，有些與居民健康直接關聯的項目如住區直飲水工程應在住宅小區中積極推行。廣州奧林匹克花園2000年7月向小區全體住戶開通全天修管道直飲水。這項目是運用膜分離技術和有關的先進凈化工藝對原水進行深道處理，保留部分人體所需礦物質和微量元素，再通過新型衛生管材和先進配水方式輸送到各家各戶。供水采用循環系統，水在管網中不斷循環回流和處理，每循環一次消毒三次，以確保水質新鮮、衛生。該小區供應的直飲水經衛生防疫站按國家的《生活飲用水衛生標準》和《瓶裝飲用純凈水衛生標準》進行檢驗，全部項目合格。這項工程也適合居民的經濟承受能力，一次過的開通費為每戶2000元，日常飲水每升0.3元，一個4口之家每月約需60元。奧林匹克花園小區全體住戶都接受了這項直飲水。這項技術適應人們日益提高的生活用水標準的要求，又與廣東省政府要實施的分質供水計劃接軌，值得在住宅小區尤其在高品位住區積極推行。

 

　　住區的生活用水宜采用分流制，除直飲水外，一般生活用水與綠化、沖廁等用水分流供應。小區的生活污水和其他污水經凈化后用于綠化和廁所沖洗，以節約水資源和減少對環境的污染。這些技術對提供住區的環境質量具有積極意義。